وب سایت حقوقی حمیرا پارسا وکیل پایه یک _ برای درک بهتر این موضوع ابتدا باید با مفهوم سرقفلی آشنا شویم.سرقفلی حقی است که قانون گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بنابراین سرقفلی شامل املاک مسکونی نمی شود هر مغازه دارای یک حق سرقفلی و یک حق مالکیت می باشد.

در واقع سرقفلی وجهی است که مستاجر یک مکان تجاری در بدو ورود به آن مکان به مالک می پردازد که باعث می شود مستاجر در اجاره کردن ملک نسبت به دیگران مقدم باشد و اگر مالک بخواهد مستاجر ملک مزبور را تخلیه کند باید وجه مزبور را به وی بپردازد.

حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به صورت تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر در اثر کار و تلاش به وجود می آید و اعتباری که مستاجر در نزد مشتریان خود پیدا می کند حق کسب و پیشه می باشد، قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 برای تاجری که سال ها این اعتبار را نزد مشتریان به دست آورده حق تقدمی نسبت به دیگران در اجاره ملک مزبور داده است.

حق کسب و پیشه مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود و مستاجر نیز مرتکب تخلف نگردد، لذا در صورت تخلف مستاجر حق مزبور ساقط می شود.

اما اگر مستاجر بابت سرقفلی وجهی پرداخت کرده باشد این حق حتی با احراز تخلف مستاجر به قوت خود باقی است.حال به بررسی نمونه رای صادر شده در این مرود حقوقی می پردازیم 

خلاصه رای صادر شده

حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود، و مستأجر مرتکب تخلف نیز نگردد. لذا در صورت تعطیل بودن مورد اجاره یا تخلف مستأجر، حق مزبور ساقط می‌گردد. اما اگر مستأجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، این حق حتی با احراز تخلف مستأجر، به قوت خود باقی است. 

این مطلب هم می تواند مفید باشد: الزام به تنظیم سند رسمی حق سرقفلی

نمونه رای صادر شده در دادگاه

با التفات به کلیه اوراق پرونده موارد معنونه وکیل خواهان‌ها در پرونده محاکماتی امر چنین است: الف) مطالبه ارزش سرقفلی و صنفی یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره سند رسمی شماره ۲۰۷۶۴۳ مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۰ دفترخانه شماره … تهران به قیمت روز با جلب نظر کارشناس ب) مطالبه مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳ ریال بابت اجاره بهاء پرداختی و احتساب خسارات دادرسی ج) دادگاه در مقام رسیدگی با تشکیل جلسات دادرسی به دلایل وکلای صحابه دعوی رسیدگی کرده و به اسناد و مدارک‌شان توجه نموده و با استماع اظهارات و مدافعات آنان به شرح لوایح ابرازی و تطبیق آن‌ها با موازین قانونی مراتب ذیل را مدنظر قرار می‌دهد. 
 اولاً: نظام حقوقی ایران تخلیه مورد اجاره تجاری را در مواردی موردپذیرش قرار داده آن را مقید به شروطی نموده است (من‌جمله قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶) بر اساس قانون مذکور اصل این است که تخلیه مورد اجاره به‌جز موارد تصریح‌شده قانونی ممنوع است و فلسفه این اصل صرفاً به‌منظور حقوق مستأجر می‌باشد که درنتیجه اجرای این مقررات ایجاد گردیده و چنانچه درنتیجه اعمال و اجرای مقررات قانون مذکور معلوم و مشخص شود که مستأجر فاقد هرگونه حقی در مورد اجاره می‌باشد موجر حق اعمال مالکیت خود را به هر نحوی که مقتضی و صلاح بداند در مراجع ذی‌صلاح خواهد داشت ازاین‌رو تخلیه مورد اجاره در صورتی امکان‌پذیر و دارای اعتبار تلقی می‌گردد که ناشی از نص قانون باشد و مقنن آن را منصوصاً بیان کرده باشد بدین لحاظ احکام مقرر در قانون مرقوم جنبه امری و تکلیفی دارد و ضمانت اجرایی عدم ایفاء تکالیف مزبور از جانب مستأجر اعمال قانون موضوع بحث می‌باشد بنابراین طبیعی است توانایی و اختیار محکمه منصرف از حکم امری مقرر از همان قانون و ضمانت اجرایی ناظر بدان است درنتیجه دریافت حق کسب و پیشه و تجارت توسط مستأجر تابع شرایط قانون مذکور می‌باشد. 
ثانیاً: ازنظر تئوریک و عملی بین حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی تفاوت وجود دارد بدین نحو که حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که آن محل، محل استفاده تجاری به‌موجب مقررات قانونی باشد و در مانحن‌فیه برفرض تعطیل بودن مورد اجاره در طول مدت رابطه استیجاری ایجاد حقوق مکتسبه مستأجر محل تردید است زیرا با وصف موجود اساساً ابتدا حقی برای آنان ایجاد نشده تا محل موصوف واجد شرایط لازم امتیازات مربوط به اماکن تجاری باشد و موجر یا موجرین مکلف به پرداخت ما به ازای آن شوند لیکن در صورت اشتغال به کار و احراز تخلف مستأجر و حکومت آمره قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در موارد منصوصه قانونی این حقوق از وی ساقط می‌شود اما در سرقفلی حتی با احراز تخلف مستأجر این حقوق به قوت خود باقی است و درصورتی‌که مستأجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد این حقوق می‌بایست لحاظ گردد بدین استدلال از تعبیر قانونی حق کسب و پیشه و تجارت سرقفلی دادگاه اصولاً مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حاکم بر قضیه نمی‌داند نتیجتاً رابطه حقوقی طرفین را مشمول مقررات دعوی ناظر به موضوع قرارداد فی‌مابین و حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ دانسته و چون با توجه به مفاد دادخواست و اوراق پرونده معلوم می‌شود که ملک تجاری می‌باشد و مندرجات قرارداد حاکی است که مستاجرین وجهی بابت سرقفلی و حقوق صنفی به موجرین پرداخت کرده‌اند بدین لحاظ دادگاه مستاجرین را مستحق دریافت سرقفلی و حقوق صنفی به قیمت عادله در ملک تجاری می‌داند مفید این مطلب جلد ۸ از بحث مسائل المستحدث کتاب تحریرالوسیله حضرت امام خمینی (ره) در مسائل ۳۰۷ و ۳۱۷ از مجموعه استفتاثات جلد دوم صفحات ۱۶۵و۱۷۱ می‌باشد که حق تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی به مستأجر نموده است ازاین‌رو دادگاه با جمع بودن شرایط حاصله قانونی به‌منظور تعیین میزان سرقفلی محل مبادرت به صدور قرار کارشناسی نمود که کارشناس منتخبی دادگاه آقای ش.ج. پس از مطالعه پرونده و شرایط مذکور در آن و بازدید ازملک موضوع بحث که شامل یک باب مغازه به مساحت ۸۰/۱۸ مترمربع واقع در طبقه اول یک ساختمان هفت‌طبقه ساخته‌شده (شامل یک طبقه زیرزمین + طبقه همکف + پنج طبقه روی همکف) ساخته‌شده با اسکلت فلزی و پوشش سقف‌ها از تیرچه‌بلوک با عمری حدود بیست‌وپنج سال که تحت نام پاساژ ق. در آن فعالیت فروش لوازم‌یدکی اتومبیل انجام می‌شود کف این مغازه با پارکت چوبی خارجی فرش شده و. . . دارای آب و گاز مشترک و برق مستقل واقع در خیابان اکباتان بعد از کوچه ن. پاساژ ق. طبقه اول مقابل راه‌پله پلاک ۴ به ارزش ۰۰۰/۰۰۰/۸۲۰/۲ ریال تعیین و برآورد نموده است که پس از وصول به وکلای صحابه دعوی ابلاغ و از آن‌چنان تعرضی که سبب بی‌اعتباری و عدم متابعت از آن را نشان دهد مصون مانده و صرف اعتراض به نظریه کارشناس و ارجاع به هیئت سه‌نفره کارشناسی از ناحیه وکیل خواندگان بدون تکیه‌بر مبنا علت موجه و مستدل و مستند سبب عدم متابعت از نظریه مذکور که با اوضاع‌واحوال محقق قضیه نیز انطباق دارد نمی‌گردد ازاین‌رو دادگاه به تجویز از ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی و با استنباط امکان صدور رأی بر مبنای آن جهاتی که فوقاً اشارت گردید دعوی اقامه‌شده خواهان‌ها را وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد ۱۹۸و۵۱۹ از همان قانون و مسائل المستحدث مندرج در متن و تبصره ۲ ماده ۶ از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۲۶/۵/۱۳۷۶ خواندگان را به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۸۲۰/۲ ریال بابت ارزش سرقفلی به قیمت عادله و مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳ ریال بابت اجاره‌بهای پرداختی و پرداخت مبلغ ۰۰۰/۵۰۸/۱۲۱ ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی به خواهان‌ها وارد کرده‌اند اعم از هزینه دادرسی، اوراق دفتر، حق‌الزحمه کارشناس و حق‌الوکاله وکیل در این مرحله از رسیدگی در حق خواهان‌ها صادر می‌نماید بدیهی است خواهان‌ها و وکیل مشارٌالیها مکلف‌اند به ترتیب مبالغ الف) ۹۰۰/۵۳۵/۵۵ ریال ب) ۰۰۰/۹۶۰/۵۷ ریال بابت مابه‌التفاوت هزینه دادرسی و نیز تمبر وکالتی به نفع صندوق دولت محترم جمهوری اسلامی پرداخت نمایند و دفتر دادگاه مکلف است قبل از اجرا دادنامه فوراً وجوه مذکور را مطالبه نموده و در صورت عدم ابطال تمبر از ناحیه وکیل خواهان‌ها در اجرای تبصره ۴ از ماده ۱۰۴ قانون مالیات‌های مستقیم با ارسال رونوشتی از دادنامه میزان حکم قطعی را به حوزه مالیاتی مربوطه اطلاع داده تا مابه‌التفاوت آن را موردمحاسبه قرار دهند مع‌الوصف دادگاه اعلام می‌دارد حکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل ‌تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان می‌باشد. 
رئیس شعبه ۲۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ امیدواری 

رای دادگاه تجدید نظر

پیرو دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۱۱۳۱ مورخ ۲۹/۸/۹۲ صادره از این دادگاه، نظر به اینکه در ذکر مشخصات تجدیدنظرخواهان و دادنامه تجدیدنظر خواسته اشتباه صورت گرفته لذا بدین گونه اصلاح می‌گردد که در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. به‌طرفیت خانم‌ها ز. و الف. شهرت هردو م. نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۸۶۰۱۲۷۰ مورخ ۱۶/۱۲/۹۱ صادره از شعبه ۲۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشتمل بر صدور قرار ردّ دادخواست تجدیدنظرخواهی مشارٌالیه از دادنامه ۰۴۰۹-۹۰۰ مورخ ۳۰/۶/۹۰ به لحاظ عدم رفع نقض در مهلت قانونی می‌باشد نظر به اینکه وکیل تجدیدنظرخواه تمبر دادرسی را باطل ننموده و با وصف ابلاغ اخطار رفع نقض در تاریخ ۲۶/۱۰/۹۱ مع‌الوصف اقدامی در جهت ابطال تمبر دادرسی به عمل نیامده لذا قرار ردّ تجدیدنظر خواسته که بر این مبنا صادر گردیده صحیح و منطبق با قانون تشخیص این دادگاه مستنداً به ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی آن را تأیید می‌نماید این رأی اصلاحی و به انضمام دادنامه ۱۱۳۱-۹۲۰ مورخ ۲۹/۸/۹۲ معتبراست.
مستشاران شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
جلالوند ـ توکلی