جدول نکات مهم

بروزرسانی(1404/05/25)

موضوع	توضیحات
هدف ماده 22 قانون ثبت	جهت جلوگیری از مراجعات مکرر به دادگاه و رفع اختلافات، مالک دقیق یک ملک مشخص و سند مالکیت نهایی صادر می‌شود.
تعریف مالکیت در ثبت	مالک کسی است که ملک به اسم او در دفتر املاک ثبت شده باشد، در مورد ارث با محرز شدن وارث و سهم‌الارث.
مراجع تصمیم‌گیرنده	هیأت نظارت، شورای عالی ثبت و دیوان عدالت اداری مسئول بررسی اختلافات و اشتباهات ثبت اسناد و املاک هستند.
وظایف هیأت نظارت	رسیدگی به اشتباهات در عملیات مقدماتی ثبت، کشف اشتباهات بعد از ثبت، اشتباه در اسناد رسمی و رسیدگی به شکایات مرتبط.
صدور سند مالکیت براساس ماده 22	مالک یا متقاضی باید مدارک مالکیت معتبر ارائه دهد؛ اداره ثبت مدارک را بررسی و در صورت صحت سند رسمی صادر می‌کند.
مراحل صدور سند مالکیت	1. ارائه درخواست و مدارک 2. بررسی و تطبیق مدارک توسط اداره ثبت 3. صدور سند رسمی در صورت تایید
رأی وحدت رویه	صلاحیت شورای عالی ثبت در تجدید نظر آرا هیأت‌های نظارت و غیر قابل شکایت در دیوان عدالت اداری برای آرای این شورا.
مشاوره حقوقی با وکیل ملکی	📞 09123666928 ☎️02188554580

ماده 22 قانون ثبت

وب سایت حقوقی حمیرا پارسا وکیل پایه یک دادگستری– جهت رعایت نظم و انظباط در امور ثبتی در جهت جلوگیری از مراجعات مکرر افراد به دادگاه ها و جلوگیری از اختلافات ماده 22 قانون ثبت تدبیری اندیشیده تا مالک دقیق یک ملک مشخص گردد و اسناد ثبتی که بسیار دقیق و حساب شده تنظیم می گردد مالکیت نهایی یک فرد را در خصوص آن ملک مشخص نماید. پس از تعیین مالک واقعی یک ملک و صدور سند به نام آن کسی که ادعای ماکلیت در خصوص ملکی را داشته باشد باید نسبت به اثبات آن اقدامات لازم را به عمل آورد. جهت آشنایی با ماده 22 قانون ثبت به تشریح آن می پردازیم،ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک بدین شرح می باشد که: زمانی که ملکی بر اساس قانون در دفتر املاک به ثبت می رسد، مالک کسی است که ملک به اسم او ثبت شده باشد در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است.

حال به تشریح کامل ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک می پردازیم، شرح ماده 22 در چند فصل و ماده تدوین شده است :

فصل چهارم: دولت و اموال غیر منقول

مبحث اول ـ هیأت‏ها و مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اموال غیر منقول
گفتار اول ـ هیأت نظارت و شورای عالی ثبت
هیأت نظارت طبق ماده 6 ق. ث تشکیل و به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک رسیدگی می‏نماید. در مقر هر دادگاه استان، هیأت مزبور مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل و به اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‏نماید.
الف ـ وظایف هیأت‏های نظارت
ماده 25 اصلاحی ق. ث تشکیل حدود صلاحیت و وظایف هیأت‏های نظارت را بیان کرده است. شکایت اشخاص از عملکرد مامورین اداره ثبت و اختلافات اداری که ما بین اشخاص و ادارات ثبت به وجود می‏آید در صلاحیت هیأت‏های نظارت است.
مسائل و موضوعاتی که توسط هیأت‏های نظارت مورد رسیدگی و حکم قرار
می‏گیرد به قرار ذیل است:

اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت واقع شده است

عدم رعایت قانون در طی عملیات مقدماتی ثبت املاک در هیأت نظارت مورد رسیدگی قرار گرفته و ممکن است حکم به ابطال عملیات داده شود چون ملک در دفتر املاک ثبت نشده است بنابراین ابطال عملیات مقدماتی ثبت تضییع حق متقاضی ثبت یا اشخاص ثالث نمی‏باشد و تصمیم اداری به حساب می‏آید.

کشف اشتباه بعد از ثبت در دفتر املاک

ثبت در دفتر املاک به منزله حق مکتسبه برای متقاضی ثبت یا مدعی مالکیت در عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی واقع شده و بعد از ثبت در دفتر املاک اشتباه مزبور کشف شود. رفع اشتباه تا جایی که به حقوق اشخاص ثالث مربوط نشود با هیأت نظارت است.

اشتباه در مفاد اسناد رسمی

سند مالکیت یا اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ممکن است دارای اشتباه مربوط به ظاهر سند بوده یا قانون رعایت نشده باشد. فرض بر این است که عدم رعایت قانون یا اشتباه در طرز تنظیم اسناد رسمی بدون سوء نیت واقع شده است. بدیهی است در صورت احراز سوء نیت موضوع دارای تبعات کیفری خواهد بود.
بند 7 ماده 25 ق. ث اشتباه در مفاد اسناد رسمی را ناشی از دو عنصر بیان کرده است:

اشتباه در طرز تنظیم اسناد

این نوع اشتباهات مربوط به ظاهر سند است و بدون تصریح در قانون رسمیت سند ساقط نمی‏شود. به عنوان مثال اگر در سند معامله نام وکیل به جای اصیل قید شده
1. بندهای یک و دو ماده 25 ق. ث و تبصره 3 همان ماده.
2. بندهای 3 و 4 ماده 25 ق. ث.
باشد موضوع در صلاحیت هیأت نظارت است که پس از احراز اشتباه حکم به اصلاح سند داده می‏شود.

اشتباه در تطبیق مفاد اسناد رسمی با قوانین

تنظیم کنندگان اسناد رسمی مکلفند اراده متعاملین را با قوانین تطبیق داده و عناصر هر عقد را به وضوح در سند قید نمایند. به عنوان مثال اگر موضوع یک سند رسمی عقد اجاره بوده ولی مدت آن قید نشده باشد چنین سندی قانونا فاقد اعتبار است.

شکایت از تصمیم رئیس واحد ثبتی

شکایت از نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مستقیما به رئیس واحد ثبتی تسلیم می‏شودو رئیس ثبت مکلف است فورا رسیدگی نموده با ذکر دلیل رأی صادر نماید. نظر رئیس واحد ثبتی برابر مقررات به ذی نفع ابلاغ می‏شود. چنانچه ذی نفع نسبت به نظر رئیس واحد ثبتی معترض باشد می‏تواند ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل یا هیأت نظارت تسلیم نماید.
ب ـ شورای عالی ثبت
مرجع تجدید نظر نسبت به آرای هیأتهای نظارت، شورای عالی ثبت می‏باشد. آرای هیأتهای نظارت در مورد بندهای 1 و 5 و 7 ماده 25 ق. ث قابل تجدید نظر است. شورای عالی ثبت دارای دو شعبه املاک و اسناد می‏باشد. هر یک از شعب مذکور مرکب از سه نفر (دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری(2) و مسؤول قسمت املاک در شعبه املاک و مسؤول قسمت اسناد در شعبه اسناد است).
شورای عالی ثبت علاوه بر صدور رأی در مقام تجدید نظر در مقام ایجاد وحدت
1. مواد 229، 230، 232 آیین نامه اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا…
2. برابر ماده واحده (لایحه قانونی اختیارات مربوط شورای عالی قضایی) مصوب 22/4/59 اختیارات وزیر دادگستری به شورای عالی قضائی محول شده است. همچنین به موجب بند 3 اصل 158 قانون اساسی عزل و نصب و تغییر محل ماموریت و تعیین مشاغل و ترفیع آنان از وظایف رئیس قوه قضاییه است.رویه بین هیئت‏ های نظارت، رأی وحدت رویه صادر می‏نماید که در موارد مشابه برای هیأتهای نظارت لازم الاتباع است.

صدور سند مالکیت براساس ماده 22 قانون ثبت

صدور سند مالکیت براساس ماده ۲۲ قانون ثبت، به موضوعی مرتبط با صدور سند مالکیت رسمی توسط اداره ثبت اسناد و املاک اشاره دارد. ماده ۲۲ قانون ثبت ایران معمولاً مربوط به نحوه صدور سند مالکیت برای املاک و اراضی است.

نکات کلیدی ماده ۲۲

• مالک یا متقاضی باید مدارک مثبته مالکیت (مانند قولنامه، قرارداد رسمی، یا اسناد قانونی دیگر) را ارائه دهد.
• اداره ثبت پس از بررسی مدارک و تطبیق آن‌ها با وضعیت ملک و سوابق ثبت، سند رسمی مالکیت را صادر می‌کند.
• صدور سند رسمی مالکیت منجر به ایجاد حقوق ثبت‌شده و رسمی برای مالک می‌شود که در دعاوی حقوقی دارای اعتبار بالاتری است.

مراحل صدور سند مالکیت براساس ماده ۲۲

1. ارائه درخواست و مدارک مالکیت به اداره ثبت.
2. بررسی مدارک توسط کارشناس ثبت و تطبیق با سوابق ثبت.
3. صدور سند مالکیت رسمی در صورت تایید مدارک و صحت ادعا.

رای وحدت رویه در خصوص ماده 22 قانون ثبت

الف: صلاحیت دیوان عدالت اداری در اعتراض به آرای شورای عالی ثبت
«طبق تبصره 2 از بند 3 ماده 11 قانون دیوان عدالت اداری، صرفا تصمیمات و آرای دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری و نظامی و دادگاههای انتظامی قضات دادگستری و ارتش قابل شکایت در دیوان عدالت اداری نمی‏باشد و با عنایت به این که آرای صادره از شورای عالی ثبت از جمله آرای دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری نمی‏باشد و شرکت قاضی در همان شورا، شورای مرقوم را از شمول دادگاههای اداری موضوع بند 2 ماده 11 قانون دیوان عدالت اداری خارج نمی‏نماید. بنابراین دادنامه شماره 1004 ـ 15/6/72 صادره از شعبه 14 دیوان عدالت اداری که متضمن این معنی است مطابق موازین قانونی تشخیص می‏گردد. این رأی وفق ماده 20 قانون دیوان عدالت اداری در موارد مشابه برای شعب دیوان و سایر مراجع لازم الاتباع است.»(2)
ب: ابطال بخشنامه وزارت دادگستری
به موجب تبصره 5 ماده 25 ق. ث آرای صادره از هیأتهای نظارت به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می‏شود.
طبق بخشنامه شماره 4699/1 مورخه 16/2/1352 وزارت دادگستری، مهلت اعتراض به آرای هیأت‏های نظارت، همان 20 روز تعیین شده در تبصره 5 ماده 25 ق.ث می‏باشد. با ارائه این مطلب و اشاره کامل به ماده 22 قانون ثبت و اسناد، سوالات بسیاری برای شما پیش می آید که می توانید با مشاوره حقوقی رایگان تلفنی به پاسخ تمامی سوالات خود برسید.

ابطال ماده ۲۲ قانون ثبت

ماده ۲۲ قانون ثبت که به تعیین مالکیت و صدور سند رسمی مالکیت می‌پردازد، همواره از اهمیت زیادی در نظام حقوقی ایران برخوردار بوده است. با این حال، برخی از انتقادات و چالش‌ها در اجرای این ماده باعث شده است که موضوع ابطال یا اصلاح آن مطرح شود.

ابطال ماده ۲۲ قانون ثبت به معنای لغو یا نفی مفاد این ماده نیست، بلکه بیشتر به مواردی اشاره دارد که در آن، تصمیمات یا رویه‌های اجرایی مرتبط با این ماده به دلایل قانونی یا رویه قضایی، مورد بازنگری یا لغو قرار گرفته‌اند. برای مثال، تصمیمات شورای عالی ثبت یا هیأت‌های نظارت که بر اساس ماده ۲۲ صادر شده‌اند، در برخی موارد توسط دیوان عدالت اداری یا مراجع قضایی دیگر ابطال شده‌اند.

دلایل عمده ابطال یا نقد ماده ۲۲ شامل موارد زیر است:

• عدم رعایت کامل حقوق مالکیت در برخی پرونده‌ها و اختلافات ثبتی.
• وجود اشتباهات و ایرادات در فرآیند ثبت که به حقوق افراد ثالث آسیب زده است.
• چالش‌ها و پیچیدگی‌های حقوقی که در اجرای ماده ۲۲ به وجود آمده و باعث بروز اختلافات بیشتر شده است.

در نهایت، بحث ابطال ماده ۲۲ بیشتر در قالب اصلاح رویه‌ها و قوانین مرتبط مطرح می‌شود تا اینکه ماده به طور کامل لغو گردد. اصلاحات با هدف افزایش دقت در تعیین مالکیت و کاهش اختلافات ثبتی، همواره مورد توجه قانونگذاران و مراجع قضایی بوده است.

خلاصه مطلب

ماده ۲۲ قانون ثبت با هدف تعیین مالک دقیق ملک و صدور سند رسمی مالکیت، تدبیری برای جلوگیری از اختلافات و مراجعات مکرر به دادگاه‌ها اتخاذ کرده است. بر اساس این ماده، مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. در موارد ارث، مالکیت زمانی به نام وراث ثبت می‌شود که انحصار وراثت محرز و سهم‌الارث بین آنان تعیین شده باشد یا حکم نهایی صادر شده باشد.

هیأت‌های نظارت و شورای عالی ثبت به بررسی اختلافات و اشتباهات ثبتی می‌پردازند و در صورت نیاز، اسناد را اصلاح یا ابطال می‌کنند. صدور سند مالکیت رسمی براساس مدارک مثبته و بررسی سوابق انجام می‌شود که این سند دارای اعتبار حقوقی بالایی است.

برای پیگیری حقوقی دقیق‌تر در خصوص ماده ۲۲ قانون ثبت و رفع مشکلات احتمالی، توصیه می‌شود با وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید تا حقوق شما به بهترین شکل حفظ شود. برای مشاوره حقوقی تخصصی و رایگان در امور ملکی، می‌توانید به وب‌سایت حقوقی حمیرا پارسا، وکیل پایه یک دادگستری مراجعه نمایید.

سوالات متداول

۱. ماده ۲۲ قانون ثبت چیست؟
ماده ۲۲ قانون ثبت، قانونی است که نحوه تعیین مالکیت رسمی و صدور سند مالکیت برای املاک و اراضی را مشخص می‌کند.

۲. مالکیت در ماده ۲۲ چگونه تعیین می‌شود؟
مالک ملک کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. در مورد ارث، مالکیت به نام وراث ثبت می‌شود زمانی که انحصار وراثت محرز و سهم الارث مشخص شده باشد یا حکم نهایی صادر شده باشد.

۳. چه مدارکی برای صدور سند مالکیت بر اساس ماده ۲۲ لازم است؟
مدارک مالکیت مانند قولنامه، قرارداد رسمی یا سایر اسناد قانونی باید به اداره ثبت ارائه شود.

۴. آیا امکان اعتراض به تصمیمات اداره ثبت وجود دارد؟
بله، افراد می‌توانند از تصمیمات رئیس واحد ثبتی شکایت کنند و در صورت لزوم، شکایت خود را به هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت ارجاع دهند.

۵. هیأت نظارت و شورای عالی ثبت چه نقشی دارند؟
هیأت نظارت به اختلافات و اشتباهات ثبتی رسیدگی می‌کند و شورای عالی ثبت مرجع تجدید نظر در آرای هیأت‌های نظارت است.