الزام به تنظیم سند
وب سایت حمیرا پارسا وکیل پایه یک دادگستری _ الزام به تنظیم سند یکی از موارد پر تکرار حقوقی می باشد که بسیاری از خریداران بخاطر عدم رعایت موارد حقوقی با آن مواجه می شوند ،که تمامی این مشکلات بخاطر عدم آگاهی از موارد حقوقی و بی دقتی در معامله و یا اعتماد بیش از حد پدید می آید. بر آن شدیم تا با ارائه این مطالب شما را با روند و چگونگی الزام به تنظیم سند آشنا کنیم.بر طبق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط طرفین قرارداد را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه طرفین قرارداد به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند.
فروشنده بر اساس عرف و عادت و ماده های 22، 46 و 47 قانون ثبت، الزام به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به نظر می‌رسد که در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مورد معامله سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود.اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه‌التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد. بنابراین دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌کند. به عنوان مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است و در اراضی منطقه نیز اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، دادرس قرار رد دعوا صادر می‌کند.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟ یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند.
مقدمات طرح دعوا
پس از تنظیم مبایعه‌نامه (قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقررشده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است. در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
چنانچه فردی به عنوان خریدار اقدام به خرید ملکی می نماید باید مطمئن شود که ملک در رهن یا بازداشت نباشد، در چنین شرایطیباید ملک مورد معامله از طریق دادگاه فک رهن شود. یکی دیگر از موانع فروشنده ملک مذکور مالک رسمی ملک نباشد در چنین شرایطی هم فرد خریدار از طریق دادگاه و با شکایت از فروشنده مبنی بر فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است. به طور کلی موانع الزام به تنظیم سند رسمی به ترتیب ذیل می باشد:
- ملک در رهن باشد.
- ملک بازداشت باشد.
- گواهی پایان کار صادر نشده باشد.
- عدم پرداخت تمام یا بخشی از مبلغ معامله
- ممنوع المعامله بودن شخص فروشنده
- فروشنده مالک اصلی نباشد.
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی
احراز مالکیت خوانده
از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع
در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات. احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم، در مورد چک، استعلام از طریق بانک.
احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود
ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد.
تعیین و احراز میزان بدهی و…توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین
هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است. انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.
دادگاه صالح برای رسیدگی
خواهان برابر مواد ۱۰، 12 و 26 قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده
پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند. دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.» لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد. در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.
الزام به تنظیم سند چقدر طول میکشد؟
مدت زمان لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی به شدت وابسته به روند رسیدگی، تعیین جلسه رسیدگی و… دارد. در این رابطه به هیچ عنوان نمی توان زمان دقیقی در نظر گرفت. همچنین موارد ذیل می تواند نقش مستقیمی در مدت زمان الزام به تنظیم سند رسمی داشته باشند از جمله:
- استعلام از اداره ثبت
- ابلاغ به خواندگان
- پاسخ ابلاغ
- اوقات رسیدگی در شعب دادگاه
درصورت داشتن وکیل، چنانچه وکیل پرونده دادخواست را در اسرع وقت تقدیم دادگاه کند و شعبه رسیدگی کننده در سریعترین زمان ممکن وقت رسیدگی را تعیین کند می توان مدت زمان الزام به تنظیم سند رسمی را بین 5 ماه الی 12 ماه در نظر گرفت.
مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی
مانند تمامی پروسه های ادارای و قضایی، الزام به تنظیم سند رسمی برای انتقال سند ملکی هم نیازمند مدارکی می باشد تا اقدامات لازم برای دریافت سند رسمی صورت گیرد. مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی موار ذیل می باشد:
- مدارک هویتی خریدار(کارت ملی، شناسنامه)
- کپی و اصل قولنامه
- گواهی عدم حضور در دفترخانه
- تصویر اظهارنامه
- تصویرمصدق فیش ها یا چک های پرداخت وجوه معامله
- دریافت استعلامات از اداره ثبت
مدارک مذکور با توجه به نوع ملک، دستور قاضی رسیدگی کننده به پرونده می تواند کمی متفاوت باشد. در این رابطه جهت الزام به تنظیم سند رسمی از تجربیات یک وکیل ملکی بهره مند شوید تا نتیجه مثبت حاصل شود.
بیشتر بخوانید: ماده 22 قانون ثبت و اسناد
مواد قانونی و اصول مورد استناد
در این خصوص باید به اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد 10، 190، 191، 219، 222 و 223 قانون مدنی اشاره کرد که به شرح ذیل است:
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
همچنین طبق ماده ۱۹۰ این قانون، برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱- قصد طرفین و رضای آنها.
۲- اهلیت طرفین.
۳- موضوع معین که مورد معامله باشد.
۴- مشروعیت جهت معامله
ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»
مواد 219، 222 و 223 قانون مدنی نیز به شرح ذیل است:
ماده ۲۱۹: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»
ماده ۲۲۲: «در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم کند.»
ماده ۲۲۳: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود.»
نتیجه گیری
همانطور که در مطلب بصوزت کلی ذکر شد الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی ملکی پیچیده و حساسی می باشد که نیاز به بررسی بسیار دقیق و آگاهانه ای دارد. این نوع دعاوی ملکی با توجه به نوع حساسیت باید توسط یک وکیل ملکی بررسی و بهترین تصمیمات در راستای حصول نتیجه خوب گرفته شود. اشتباهی حتی کم در ثبت دادخواست الزام سند رسمی، ارائه مدارک نامربوط می تواند باعث ایجاد مشکلات بزرگتری از جمله رد دعوی به ضرر خریدار شود. دریافت مشاوره حقوقی از یک وکیل ملکی متخصص می تواند راهگشای کلی این دعوی ملکی باشد.
جهت کسب اطلاعات بیشتر، بررسی پرونده و یا ارجاع پرونده با خانم حمیرا پارسا وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل فرمایید.