دستور فروش
بروزرسانی(1404/01/18)
در مبحث اعتراض به دستور فروش املاک از جهت سابقه ثبتی 2 دسته هستند: یا سابقه ثبتی ندارند چنانچه ملکی دارای سابقه ثبتی باشد و دو یا چند شریک داشته باشد و هر یک از شرکا می توانند نسبت به جداسازی سهم خود اقدام نمایند در این صور ابتدا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز نماید در صورتی که ملک موردنظر قابل افراز نباشد
( منظور از افراز جداسازی و مشخص نمودن سهم یک شریک از سهم سایر شرکا می باشد)
اداره ثبت مربوطه نسبت به صدور گواهی عدم افراز اقدام می نماید پس شریک متقاضی باید ضمن مراجعه به دادگاه درخواست دستور فروش ملک مشاع را نماید در این صورت دادگاه نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام می نماید.
این تصمیم گیری در جلسه فوق العاده انجام می شود و صرفا یک دستور اداری می باشد، حکم یا قرار نیست و قابلیت اعتراض ندارد.
✅ اعتراض شخص ثالث به دستور فروش ملک مشاع
در دعاوی مرتبط با تفکیک و افراز ملک مشاع، گاهی یکی از شرکا اقدام به تقاضای دستور فروش میکند، به ویژه زمانی که ملک قابل افراز فیزیکی نباشد. در این شرایط، دادگاه با استناد به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش را صادر میکند.
اما در برخی موارد، شخص ثالثی که خود را ذینفع یا دارای حقوقی نسبت به ملک میداند، ممکن است نسبت به این دستور معترض باشد.
✅ آیا دستور فروش قابل اعتراض است؟
بله. دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است، اما با شرایط و تشریفات خاص:
۱. اعتراض از سوی شخص ثالث
اگر فردی که طرف دعوای اصلی نبوده، ادعا کند که در ملک مشاع مورد نظر دارای حقی است (مثلاً: خریدار سهم مشاع، مستأجر رسمی ملک، یا دارنده حق رهن)، میتواند نسبت به دستور فروش اعتراض ثالث مطرح کند.
این اعتراض طبق مواد ۴۱۷ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی صورت میگیرد و باید به دادگاهی که دستور فروش را صادر کرده تقدیم شود.
۲. مهلت اعتراض
- مهلت اعتراض ثالث محدود به زمان خاصی نیست، ولی باید قبل از اتمام فرآیند اجرای حکم و انتقال رسمی ملک انجام شود.
- هر چه زودتر اقدام شود، احتمال جلوگیری از فروش یا ابطال آن بیشتر است.
۳. ادله و مدارک لازم برای اعتراض
- سند رسمی یا عادی مبنی بر مالکیت یا حق انتفاع، رهن، اجاره و غیره
- مدارک هویتی و دلایل اثبات تعلق حق
خلاصه رای صادر شده
اعتراض ثالث فقط نسبت به رأی امکانپذیر است و بهدلیل این که دستور فروش مال مشاع رأی تلقی نمیشود بنابراین اعتراض ثالث نسبت به دستور فروش مال مشاع قابل استماع نیست.
نمونه رای دستور فروش دادگاه
درمورد دعوی خواهان الف.د. با وکالت آقایان م.د. و ع.م. به طرفیت خواندگان س.س. و د.م. بهخواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره ۵۱۰ مورخ ۵/۷/۸۹ صادره از این شعبه و نقض و الغاء آن و همچنین صدور قرار تأخیر عملیات اجرائی تا خاتمه رسیدگی و تعیین تکلیف قطعی، با توجـه به اینکـه بهموجـب ماده ۴۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی، شخص ثالث حق دارد به هرگونه رأی صادره از دادگاههای عمومی، انقلاب و تجدیدنظر اعتراض نماید، نظر به اینکه دادنامه مورد اعتراض، دستور فروش و تخلیه ملک مشاع بوده و رأی تلقی نمیگردد لذا دعوی خواهان به کیفیت مطروحه فوق، قابلیت استماع نداشته و دادگاه مستنداً به ماده ۲ قانون مرقوم، قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر و اعلام مینماید. قرار صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابلاعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران خواهد بود.
رئیس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ری ـ محمدنژاد
رای دادگاه تجدید نظر
موضوع تجدیدنظرخواهی آقای الف.د. با وکالت آقایان م.د. و ع.م. بهطرفیت آقایان س.س. و د.م. نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۱۲۸۸ مورخه ۲۶/۱۲/۹۱ صادره از پرونده کلاسه ۹۱۰۳۰۰۷۵۷ شعبه سوم محاکم عمومی حقوقی تهران که بهموجب آن قرار عدم استماع دعوی اعتراض ثالث تجدیدنظرخواه به دادنامه شماره ۵۱۰ ـ ۵/۷/۸۹ با موضوع دستور فروش ملک مشاعی غیرقابل افراز با گواهی اداره ثبت محل صادرشده است با بررسی پرونده و نظر به اینکه دستور فروش به ترتیب مزبور یک اقدام و دستور اداری است موضوعاً از ماده ۴۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی منصرف است. لذا تجدیدنظرخواهی انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی ندارد و دادنامه یادشده با محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادرشده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده لذا با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظر خواسته را طبق ماده ۳۵۳ قانون مرقوم تأیید مینماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه ۴۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه حمیدیراد ـ صداقتی
📌 نتیجهگیری
دستور فروش ملک مشاع تحت شرایطی قابل اعتراض توسط اشخاص ثالث است و میتوان با ارائه دلایل و اسناد کافی، اجرای آن را متوقف یا باطل نمود.
با توجه به اینکه این نوع پروندهها بسیار حساس و نیازمند مهارت حقوقی بالا در حوزه املاک مشاع و اعتراض ثالث هستند، توصیه میکنیم جهت اقدام موثر و دقیق، با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
خانم پارسا با تجربه گسترده در دعاوی فروش املاک مشاع، اعتراض به دستور فروش، و کلیه مسائل ملکی، آماده همراهی حرفهای و قانونی با شما در این پرونده میباشند.
وکیل پایه یک دادگستری | متخصص دعاوی ملکی، افراز، فروش مشاع و اعتراض ثالث
📍 آدرس دفتر: تهران، یوسفآباد، خیابان اسدآبادی، نبش فتحی شقاقی، برج هنر، پلاک ۲۲، واحد ۱۴
📞 تلفن همراه: 09123666928
☎️تلفن دفتر: 02188554580
View Comments (15)
من حسابی از این مطالب اعتراض به دستور فروش راضیام، مخصوصاً وقتیکه اینقدر جامع و کاربردی توضیح داده شده. خیلی وقت بود دنبالش بودم که ببینم این قضیه چجوریه. این محتوا کمکم کرد بفهمم داستان چیه. خلاصه دستتون درد نکنه. راستی اگه بیشتر درباره جنبه قانونی این موضوع میشه توضیح بدین؟ مرسی
وااای من چند روزه دنبال یه همچین محتوای خوبی بودم،ببین چقدر خوب توضیح دادین این اعتراض به دستور فروش رو.بگیر منو که شش ماهه دنبالشم و کفتم کلی.فقط یه سوال،برای کی بیشتر بده؟همهمون تو یه قایقیم یا بعضیا داشتن بیشتر مشکل دارن؟سایتتون عالیه دستتون درد نکنه
دارم فکر میکنم این اعتراض به دستور فروش توی چه صنایعی بیشتر استفاده میشه؟اصلا میدونین سری آخر کجاها دیده شده؟بهرحال مرسی که این مطالبو گذاشتین،خوندنش واقعا کاربردیه و کلی دید جدید بهم داد.من که حسابی لذت بردم از مطالعه این محتوا
هرچی میگردم نمیتونم پیدا کنم این اعتراض به دستور فروش چیجوری میتونه تو موارد حقوقی مفید باشه.کسی هست که تجربه شخصی داشته باشه و بتونه کمکم کنه؟میدونم باید به جزییاتش توجه بیشتری کرد.ممنون میشم اگه بیشتر درباره این موضوع حرف بزنیم
دیدم این محتوا رو خیلی کامل نوشته و قسمت اعتراض به دستور فروش خیلی دقیق توضیح داده شده.تو صنعت ما هم خیلی بحثش زیاد شده.فقط یه چیزو نمیفهمم،برگهها رو باید کجا بزنیم؟نمدونم کسی میتونه کمکم کنه اینجا؟واقعاً ممنون از نویسنده برای روشنگریشون
قشنگ معلومه کسی که اینو نوشته خودش تجربه کرده اعتراض به دستور فروش رو.چیزایی که نمیفهمم اینه که کی میتونیم دست به چنین حرکتی بزنیم؟وقتی که دیگه راهی باقی نمونده؟واقعاً جای دست خوش داره این محتوا.بازم از این مطالب بذارین بهمون
من این دستور فروشو نمیدونم کجا باید بگردمش یعنی باید برین دادگاه یا فقط یه نامه رسمی کافیه مغزم دیگه کار نمیکنه آخه این همه مراحل و الفبای حقوقی که حفظ کردیم.راستی به نظر شما همینجا میشه توضیح بیشتری بگیریم؟واقعا عالی بود
این مطلبتونو که خوندم،یه عالمه سوال برام پیش اومد.به نظر میرسه برای همیشه استفادست ولی برادر من چیکار میکنه؟لطفاً یه گوشه یه جا توضبح بدین که چرا ما اینهمه دارن میخونیم الان اکثرا پدرشون در میاد تا بتونن حقشونو بگیرن
به نظرم اعتراض به دستور فروش توی بعضی مواقع خیلی کارسازه و میتونه واقعاً به نفع افراد باشه.اینجا که توضیحات داده شده جامعن و خب یه خورده پیچیدگی هم داشته.اگه تجربه یا سوالی دارین،کجا دنبالش میگردین؟یه بررسی ساده به ما کمک میکنه بدونیم چی به چیه
آیا اعتراض به دستور فروش مثل تجدیدنظر یا واخواهی هست؟
خیر. دستور فروش برخلاف حکم یا قرار دادگاه، قابل تجدیدنظر یا فرجام نیست، چون رأی قضایی محسوب نمیشه. اعتراض به اون، باید از طریق اعتراض ثالث یا دادخواست مستقل برای جلوگیری از اجرا صورت بگیره، که البته مستلزم دلایل محکمهپسنده.