ماده 22 قانون ثبت

وب سایت حقوقی حمیرا پارسا وکیل پایه یک دادگستری– جهت رعایت نظم و انظباط در امور ثبتی در جهت جلوگیری از مراجعات مکرر افراد به دادگاه ها و جلوگیری از اختلافات ماده 22 قانون ثبت تدبیری اندیشیده تا مالک دقیق یک ملک مشخص گردد و اسناد ثبتی که بسیار دقیق و حساب شده تنظیم می گردد مالکیت نهایی یک فرد را در خصوص آن ملک مشخص نماید. پس از تعیین مالک واقعی یک ملک و صدور سند به نام آن کسی که ادعای ماکلیت در خصوص ملکی را داشته باشد باید نسبت به اثبات آن اقدامات لازم را به عمل آورد. جهت آشنایی با ماده 22 قانون ثبت به تشریح آن می پردازیم،ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک بدین شرح می باشد که: زمانی که ملکی بر اساس قانون در دفتر املاک به ثبت می رسد، مالک کسی است که ملک به اسم او ثبت شده باشد در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است.

حال به تشریح کامل ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک می پردازیم، شرح ماده 22 در چند فصل و ماده تدوین شده است :

فصل چهارم: دولت و اموال غیر منقول

مبحث اول ـ هیأت‏ها و مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اموال غیر منقول
گفتار اول ـ هیأت نظارت و شورای عالی ثبت
هیأت نظارت طبق ماده 6 ق. ث تشکیل و به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک رسیدگی می‏نماید. در مقر هر دادگاه استان، هیأت مزبور مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل و به اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‏نماید.
الف ـ وظایف هیأت‏های نظارت
ماده 25 اصلاحی ق. ث تشکیل حدود صلاحیت و وظایف هیأت‏های نظارت را بیان کرده است. شکایت اشخاص از عملکرد مامورین اداره ثبت و اختلافات اداری که ما بین اشخاص و ادارات ثبت به وجود می‏آید در صلاحیت هیأت‏های نظارت است.
مسائل و موضوعاتی که توسط هیأت‏های نظارت مورد رسیدگی و حکم قرار
می‏گیرد به قرار ذیل است:

اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت واقع شده است

عدم رعایت قانون در طی عملیات مقدماتی ثبت املاک در هیأت نظارت مورد رسیدگی قرار گرفته و ممکن است حکم به ابطال عملیات داده شود چون ملک در دفتر املاک ثبت نشده است بنابراین ابطال عملیات مقدماتی ثبت تضییع حق متقاضی ثبت یا اشخاص ثالث نمی‏باشد و تصمیم اداری به حساب می‏آید.

کشف اشتباه بعد از ثبت در دفتر املاک

ثبت در دفتر املاک به منزله حق مکتسبه برای متقاضی ثبت یا مدعی مالکیت در عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی واقع شده و بعد از ثبت در دفتر املاک اشتباه مزبور کشف شود. رفع اشتباه تا جایی که به حقوق اشخاص ثالث مربوط نشود با هیأت نظارت است.

اشتباه در مفاد اسناد رسمی

سند مالکیت یا اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ممکن است دارای اشتباه مربوط به ظاهر سند بوده یا قانون رعایت نشده باشد. فرض بر این است که عدم رعایت قانون یا اشتباه در طرز تنظیم اسناد رسمی بدون سوء نیت واقع شده است. بدیهی است در صورت احراز سوء نیت موضوع دارای تبعات کیفری خواهد بود.
بند 7 ماده 25 ق. ث اشتباه در مفاد اسناد رسمی را ناشی از دو عنصر بیان کرده است:

اشتباه در طرز تنظیم اسناد

این نوع اشتباهات مربوط به ظاهر سند است و بدون تصریح در قانون رسمیت سند ساقط نمی‏شود. به عنوان مثال اگر در سند معامله نام وکیل به جای اصیل قید شده
1. بندهای یک و دو ماده 25 ق. ث و تبصره 3 همان ماده.
2. بندهای 3 و 4 ماده 25 ق. ث.
باشد موضوع در صلاحیت هیأت نظارت است که پس از احراز اشتباه حکم به اصلاح سند داده می‏شود.

اشتباه در تطبیق مفاد اسناد رسمی با قوانین

تنظیم کنندگان اسناد رسمی مکلفند اراده متعاملین را با قوانین تطبیق داده و عناصر هر عقد را به وضوح در سند قید نمایند. به عنوان مثال اگر موضوع یک سند رسمی عقد اجاره بوده ولی مدت آن قید نشده باشد چنین سندی قانونا فاقد اعتبار است.

شکایت از تصمیم رئیس واحد ثبتی

شکایت از نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مستقیما به رئیس واحد ثبتی تسلیم می‏شودو رئیس ثبت مکلف است فورا رسیدگی نموده با ذکر دلیل رأی صادر نماید. نظر رئیس واحد ثبتی برابر مقررات به ذی نفع ابلاغ می‏شود. چنانچه ذی نفع نسبت به نظر رئیس واحد ثبتی معترض باشد می‏تواند ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل یا هیأت نظارت تسلیم نماید.
ب ـ شورای عالی ثبت
مرجع تجدید نظر نسبت به آرای هیأتهای نظارت، شورای عالی ثبت می‏باشد. آرای هیأتهای نظارت در مورد بندهای 1 و 5 و 7 ماده 25 ق. ث قابل تجدید نظر است. شورای عالی ثبت دارای دو شعبه املاک و اسناد می‏باشد. هر یک از شعب مذکور مرکب از سه نفر (دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری(2) و مسؤول قسمت املاک در شعبه املاک و مسؤول قسمت اسناد در شعبه اسناد است).
شورای عالی ثبت علاوه بر صدور رأی در مقام تجدید نظر در مقام ایجاد وحدت
1. مواد 229، 230، 232 آیین نامه اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا…
2. برابر ماده واحده (لایحه قانونی اختیارات مربوط شورای عالی قضایی) مصوب 22/4/59 اختیارات وزیر دادگستری به شورای عالی قضائی محول شده است. همچنین به موجب بند 3 اصل 158 قانون اساسی عزل و نصب و تغییر محل ماموریت و تعیین مشاغل و ترفیع آنان از وظایف رئیس قوه قضاییه است.رویه بین هیئت‏ های نظارت، رأی وحدت رویه صادر می‏نماید که در موارد مشابه برای هیأتهای نظارت لازم الاتباع است.

گفتار دوم: آرای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

الف: صلاحیت دیوان عدالت اداری در اعتراض به آرای شورای عالی ثبت
«طبق تبصره 2 از بند 3 ماده 11 قانون دیوان عدالت اداری، صرفا تصمیمات و آرای دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری و نظامی و دادگاههای انتظامی قضات دادگستری و ارتش قابل شکایت در دیوان عدالت اداری نمی‏باشد و با عنایت به این که آرای صادره از شورای عالی ثبت از جمله آرای دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری نمی‏باشد و شرکت قاضی در همان شورا، شورای مرقوم را از شمول دادگاههای اداری موضوع بند 2 ماده 11 قانون دیوان عدالت اداری خارج نمی‏نماید. بنابراین دادنامه شماره 1004 ـ 15/6/72 صادره از شعبه 14 دیوان عدالت اداری که متضمن این معنی است مطابق موازین قانونی تشخیص می‏گردد. این رأی وفق ماده 20 قانون دیوان عدالت اداری در موارد مشابه برای شعب دیوان و سایر مراجع لازم الاتباع است.»(2)
ب: ابطال بخشنامه وزارت دادگستری
به موجب تبصره 5 ماده 25 ق. ث آرای صادره از هیأتهای نظارت به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می‏شود.
طبق بخشنامه شماره 4699/1 مورخه 16/2/1352 وزارت دادگستری، مهلت اعتراض به آرای هیأت‏های نظارت، همان 20 روز تعیین شده در تبصره 5 ماده 25 ق.ث می‏باشد. با ارائه این مطلب و اشاره کامل به ماده 22 قانون ثبت و اسناد، سوالات بسیاری برای شما پیش می آید که می توانید با مشاوره حقوقی رایگان تلفنی به پاسخ تمامی سوالات خود برسید.

نویسنده:شهاب اقبالی افشار