بروزرسانی(1404/02/14)

افراز ملک مشاع چیست؟

افراز ملک مشاع به تقسیم ملک مشاع گفته می شود. برطبق قانون افراز ملک مشاع انجام شدنی است. به طور معمول در این حالت مالکین ملک مشاعی تصمیم می گیرند که ملک اشتراکی خود را تقسیم کنند بدون اینکه حالت اشاعه آن از بین برود بلکه شرکا ملک مشاع را میان خود تقسیم می کند و هر یک صاحب شش دانگ ملک خود می شوند. در صورتی که شرکا برای افراز ملک خود به توافق دست پیدا نکنند ناچارا باید به یکی از مراجع مربوطه مراجعه کرده و تقاضای افراز ملک مشاع را دهند. تقاضای افراز از سوی یکی از شرکا نیز صورت می پذیرد. این مهم در اداره ثبت و در دادگاه قابل پیگیری است که در ادامه این مقاله به افراز در اداره ثبت می پردازیم.

جزئیات کامل افراز املاک مشاع در اداره ثبت

هریک از مالکان مشاع یا تمامی مالکین با هم می توانند در صورت تمایل به اداره ثبت مراجعه و درخواست افراز ملک مشاع را بنمایند. درخواست افراز در روی برگه های معمولی یا فرم دادخواست انجام می شود به شرط آنکه اسامی و مشخصات و اقامتگاه هری از شرکاء مشخص شود و مدارک به ضمیمه پیوست باشد.

درخواست افراز ملک مشاع از طریق ثبت زمانی از طریق اداره ثبت به عمل می آید که طبق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد وبرای آن سند معارض صادر نشده باشد. به این ترتیب از املاک مورد نظر باید معاینه به عمل آید، وقت معاینه ملک تعیین و به تمام شرکاء ابلاغ می گردد. معاینه ملک با حضور نقشه بردار و شرکاء و نماینده اداره ثبت به عمل می آید و نقشه ملک ترسیم  وبه امضای حاضرین در جلسه معاینه محل می رسد، صورتمجلسی که حدود و مساحت و مشخصات قطعات مشخص شده است تعیین و به امضای حاضرین می رسد.

شهرداری محل نیز باید نظر خود را ثبت به نقشه افراز شده اعلام نماید. پس از گذشت مواعد لازم و اخذ نظریه شهرداری مسئول اداره ثبت به رد یا قبول درخواست افراز و نحوه افراز بیان می نماید. این تصمیم ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی است. حال با ما همراه باشید تا به بررسی کامل این موضوع بپردازیم:

افراز املاک مشاع در اداره ثبت

چنانچه هر زمان عملیات ثبتی ملک مشاع انجام شده باشد و به ثبت رسیده باشد بایستی درخواست افراز ملک مشاع را به اداره ثبت مراجعه و به ثبت برسد. طبق قانون افراز ملک مشاع و با استناد به ماده 1 اگر ثبت عملیاتی ملک مشاعی انجام شده باشد باید مستقیم درخواست را به اداره ثبت دادخواست کرد. مراحل تحویل درخواست افراز ملک مشاع بدین صورت می باشد که: درخواست بایستی به نماینده ثبت ارسال شود نماینده قانونی ثبت نیز وضعیت ثبتی ملک را در پرونده درخواست افراز و با ارائه گزارشی در قالب اظهار نامه ای به اداره ثبت ارسال می شود. گزارش نماینده ثبت مبنی بر چگونگی انجام یا ثبت عملیات ثبتی و سند مالکیت ملک و امکان افراز یا عدم امکان آن می باشد. سپس اداره ثبت با دریافت گزارش نماینده اقدام به بررسی آن خواهد کرد و در این مرحله یا درخواست افراز را قبول و یا رد خواهد کرد. تصمیم اداره ثبت به هر حال به مالکین ابلاغ می شود و در صورت پذیرش درخواست تاریخی را برای معاینه ملک با مهندس کارشناس مشخص می نماید.

در ادامه کارشناس تعیین شده نیز در زمان مشخص شده به بازدید از ملک می پردازد. کارشناس نظر کارشناسی را تدوین نموده و آن را به مالکین ابلاغ می نماید. اقدام بعدی افراز ملک مشاع می باشد. اگر هر یک از مالکین در زمان مقرر شده حاضر نشوند عملیات لازم انجام خواهد شد. سپس نظر مهندس کارشناس به صورت کتبی به اداره ارسال می شود و سهم هر یک از شرکا مشخص خواهد شد و به این صورت ملک مشاع افراز خواهد شد. سپس سند جدیدی برای ملک تهیه و تنظیم می شود به عبارتی هر یک از مالکین سند رسمی شش دانگ ملک خود را خواهند داشت. در تمامی مراحل سعی خواهد شد بین همه شرکا ملک به نسبت مساوی تقسیم شود اگر امکان تقسیم مساوی وجود نداشته باشد و در صورت امکان ملک میان شرکا تعدیل می شود یعنی سعی خواهد شد که ارزش مالی همه مالکین یکسان باشد و در صورتی که امکان تعدیل برای ملک مشاع نیز وجود نداشته باشد در نهایت تصمیم اداره ثبت مبنی بر تقسیم مال به رد می باشد. قطعات تقسیم شده در افراز یا به توافق تقسیم می شود یا به صورت قرعه هر یک از مالکین صاحب قطعه ای از ملک خواهد شد. برای انجام مراحل افراز مشاوره حقوقی از وکیل ملکی در تهران می تواند کمک قابل توجهی نماید.

مراحل افراز در اداره ثبت

• تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت محل ملک
• بررسی درخواست از طرف کارشناس ثبت مبنی بر داشته پیشینه ثبتی.
• معاینه محل در صورت تایید درخواست افراز از جانب کارشناس ثبت و دعوت از شرکا.
• ارجاع به نقشه بردار برای تهیه نقشه دقیق ملک
• نقشه بردار پس از ترسیم نقشه گزارشی مطابق دستور افراز تنظیم نموده و آن را به اداره ثبت تحویل می دهد.
• مسئول اداره ثبت پس از بررسی درخواست افراز و نقشه ترسیمی تصمیم خود را اعمال می کند.
• تصمیم اداره ثبت باید به مالکین ابلاغ شود و شرکا می توانند نسبت به آن اعتراض کنند.
• تصمیم نهایی افراز مطابق توافق شرکای مشاع اعمال می شود اگر شرکا توافق نکنند تعیین سهم مشاع مطابق قرعه تعیین می گردد.

دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز

اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، می‌تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می‌نماید، این تقاضا در صورتی پذیرفته می‌شود که مال قابل تقسیم باشد. زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می‌کند و بر آن حکومت دارد. در این‌گونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک بر اساس ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی، فروش مال مشترک، و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید.

مطلب مرتبط: افراز املاک مشاع در دادگاه

شرایط افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع به معنای تقسیم یک ملک مشترک (که مالکین مختلفی دارند) به قطعات جداگانه است، به‌طوری که هر یک از مالکین بتواند سهم خود را به‌صورت مستقل داشته باشد. این امر معمولاً در صورتی انجام می‌شود که تمام مالکین خواهان تقسیم ملک و تفکیک سهم خود از ملک باشند. در این‌جا، شرایط اصلی برای افراز ملک مشاع ذکر می‌شود:

• وجود توافق بین مالکین:

1. • افراز تنها زمانی ممکن است که مالکین به‌طور صریح یا ضمنی تمایل به تقسیم ملک داشته باشند. اگر یکی از مالکین مخالف باشد یا تمایلی به تقسیم ملک نداشته باشد، افراز ملک امکان‌پذیر نخواهد بود.

• مقدور بودن تقسیم ملک:

1. • تقسیم ملک باید از نظر فنی و اقتصادی امکان‌پذیر باشد. به این معنی که ملک باید به قطعات قابل تفکیک تقسیم شود بدون اینکه ارزش آن کاهش یابد یا استفاده از آن برای مالکین مختل شود.
   • در صورتی که تقسیم ملک به‌طور طبیعی ممکن نباشد (مثل ملک‌هایی که ویژگی‌های خاصی دارند و تقسیم آن‌ها به‌طور فیزیکی یا قانونی غیرممکن است)، افراز آن غیرممکن خواهد بود.

• وجود سند مالکیت معتبر:

1. • مالکین باید سند مالکیت معتبر برای ملک مشاع داشته باشند. اگر سند ملک مشاع یا اسناد مالکیت مالکین گم یا مبهم باشد، این امر ممکن است فرآیند افراز را با مشکل مواجه کند.

•  تعیین سهم مالکین:

1. • باید سهم هر یک از مالکین به‌طور دقیق مشخص شده باشد. اگر سهم هر یک از مالکین به‌طور واضح تعیین نشده باشد یا در اختلاف باشد، ابتدا باید اختلافات حل شود.

• شرایط قانونی:

1. • طبق قوانین ایران، طبق ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر یکی از مالکین درخواست افراز کند و تقسیم ملک امکان‌پذیر باشد، سایر مالکین نمی‌توانند مخالفت کنند. اما در صورتی که توافق حاصل نشود، دادگاه در این‌باره تصمیم‌گیری خواهد کرد.

• موافقت با افراز:

1. • در صورتی که همه مالکین توافق کنند و تقسیم ممکن باشد، می‌توانند به‌صورت توافقی ملک را افراز کنند. در صورتی که یکی از مالکین مخالف باشد، می‌تواند به دادگاه مراجعه کند تا تکلیف تقسیم ملک مشاع روشن شود.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

برای انجام فرایند افراز ملک مشاع، مالکین باید مدارک خاصی را ارائه دهند. در این‌جا به مدارک و مستندات لازم برای افراز ملک مشاع اشاره می‌شود:

• سند مالکیت ملک مشاع:

• • سند رسمی ملک مشاع که مشخص کننده مالکیت و سهم هر یک از مالکین است. این سند باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
• مدارک شناسایی مالکین:
• • کپی کارت ملی و شناسنامه تمامی مالکین که در سند مالکیت ذکر شده‌اند. این مدارک برای احراز هویت مالکین مورد نیاز است.
•  اظهارنامه درخواست افراز:

1. • مالکین باید یک درخواست کتبی برای افراز ملک مشاع به دفترخانه یا دادگاه ارائه دهند. این درخواست باید شامل اطلاعات کامل ملک و مالکین باشد.

• توافقنامه بین مالکین (در صورت وجود):

1. • در صورتی که مالکین به‌طور توافقی به افراز ملک مشاع رضایت داده باشند، باید توافق‌نامه‌ای در این‌خصوص تنظیم شود و به‌عنوان مدرک رسمی به مرجع مربوطه ارائه گردد.

• نقشه تفکیکی ملک:

1. • نقشه‌ای که نشان‌دهنده تقسیم‌بندی ملک به قطعات جداگانه باشد. این نقشه باید توسط یک مهندس نقشه‌بردار تهیه و تأیید شود.

•  گواهی کارشناسی ملک:

1. • در برخی موارد ممکن است نیاز به کارشناسی ملک و ارزیابی آن توسط کارشناس رسمی دادگستری باشد تا مشخص شود که آیا تقسیم ملک ممکن است یا خیر و اینکه تقسیم آن به چه شکلی انجام خواهد شد.

•  گواهی عدم وجود اعتراض از سایر مالکین:

1. • در صورتی که تمامی مالکین موافق افراز باشند، گواهی عدم اعتراض از سایر مالکین نیز ممکن است لازم باشد.

• آدرس دقیق ملک:

1. • آدرس دقیق و مشخصات دقیق ملک برای پیگیری مراحل قانونی و ثبت آن در مراجع مربوطه.

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز ملک مشاع یکی از سوالات پرتکرار می باشد که در پاسخ به آن باید اشاره کنیم که افراز ملک مشاع یک دعوی غیرمالی می باشد. هزینه دعوی افراز ملک مشاع معادل دعاوی غیرمالی می باشد.

هزینه افراز ملک مشاع بسته به شرایط مختلف می‌تواند متفاوت باشد. این هزینه‌ها معمولاً شامل هزینه‌های اداری، کارشناسی، حقوقی، و سایر هزینه‌های مرتبط با فرآیند افراز هستند. در ادامه به جزئیات این هزینه‌ها پرداخته می‌شود:

1. هزینه‌های کارشناسی

• هزینه کارشناس رسمی: برای افراز ملک مشاع، معمولاً یک کارشناس رسمی دادگستری باید برای ارزیابی ملک و بررسی امکان‌پذیر بودن افراز و تقسیم آن مشخصات ملک را بررسی کرده و نظر خود را ارائه دهد. هزینه این کارشناس بسته به میزان پیچیدگی ملک و زمان‌بر بودن ارزیابی متفاوت است.

این هزینه معمولاً به‌صورت اتفاقی و بر اساس تعداد روزهایی که کارشناس برای بررسی ملک نیاز دارد تعیین می‌شود.

• • هزینه تخمینی: هزینه‌های کارشناس ممکن است از چند میلیون تومان شروع شود و بسته به شرایط ملک (مساحت، موقعیت جغرافیایی، و میزان پیچیدگی) متغیر باشد.

2. هزینه‌های اداری و ثبت

• هزینه ثبت درخواست افراز: ثبت درخواست افراز در اداره ثبت اسناد و املاک نیاز به پرداخت هزینه‌های اداری دارد. این هزینه‌ها معمولاً شامل حق‌الزحمه‌های ثبت و سایر هزینه‌های مربوط به فرآیند اداری می‌شوند.
  • هزینه تخمینی: این هزینه ممکن است در حدود 500 هزار تومان تا 2 میلیون تومان باشد، اما بستگی به نوع درخواست، موقعیت ملک و منطقه‌ای که درخواست ثبت می‌شود دارد.

3. هزینه‌های تهیه نقشه تفکیکی

• هزینه تهیه نقشه تفکیکی: در صورتی که افراز ملک امکان‌پذیر باشد، باید نقشه تفکیکی ملک تهیه شود. این نقشه باید توسط یک مهندس نقشه‌بردار رسمی انجام شود. هزینه تهیه نقشه تفکیکی نیز بسته به مساحت ملک و پیچیدگی آن متفاوت است.
  • هزینه تخمینی: تهیه نقشه تفکیکی ممکن است بین 1 تا 5 میلیون تومان هزینه داشته باشد.

نحوه صدور گواهی عدم افراز

برای صدور گواهی عدم افراز باید مراحل زیر طی شود:

ابتدا یک یا چند تن از شرکا و یا وکیل آن‌ها باید با مدارک هویتی و نیز سند ملک به واحد ثبتی محل وقوع ملک مراجعه نمایند و برگه درخواست مربوط به افراز ملک مشاع را دریافت کنند.

با پر کردن فرم، پرونده برای طی تشریفات قانونی به کارشناس ارجاع می‌گردد. کارشناس می‌بایست وضعیت پلاک ثبتی و نیز خاتمه یافتن جریان ثبتی آن، معارض داشتن یا نداشتن سند، بازداشت بودن سند و … را بررسی کند.

پس از این مرحله، چنانچه نقشه ملک وجود نداشته باشد، نقشه بردار برای معاینه محلی به ملک مراجعه می‌کند و براساس سوابق ثبتی نقشه ملک را ترسیم و نظر خود را درباره قابل افراز بودن یا نبودن ملک اعلام می‌کند.

در بسیاری از موارد، مانند املاک آپارتمان، نقشه بردار بدون مراجعه به محل ملک، نظر خود را مبنی بر عدم افراز ملک مکتوب می‌نماید.

پس از طی این مراحل براساس صورتمجلس تنظیمی و نقشه ملک، سوابق و …، ریاست واحد ثبتی گواهی عدم افراز را صادر می‌نماید.

نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت

بسمه تعالي

رياست محترم اداره ثبت اسناد و مدارک …………….
سلام عليكم ،

احتراماً ، نظر به اينكه ، اينجانب ………… به صورت مشاعي در شش دانگ پلاك ……….. مالكيت رسمي دارم ، به جهت عدم دسترسي به ساير شركاء ، تفكيك ملك مقدور نبوده ، علي هذا با اعلام نام و آدرس مالكين مشاعي به شرح ذيل خواهشمند است دستور فرماييد نسبت به افراز سهم اينجانب اقدام گردد .
با تشكر
نام و نام خانوادگي
امضاء

خلاصه مطلب

افراز ملک مشاع یک فرآیند قانونی است که با شرایط خاص و رعایت مدارک مورد نیاز انجام می‌شود. مالکین باید تمام مستندات و مدارک خود را به درستی ارائه دهند تا فرآیند به‌طور صحیح و قانونی انجام شود. در صورتی که تمامی مالکین به توافق برسند، افراز می‌تواند به‌صورت توافقی انجام شود، اما در صورت اختلاف، مراجع قضائی تصمیم‌گیری خواهند کرد.

حمیرا پارسا وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان در رابطه با افراز ملک مشاع می باشد.