بروزرسانی(1403/09/16)

تجمیع املاک

ادغام و تجمیع دو و یا چند ملک، که برای یکپارچه سازی دو ملک مسکونی، تجاری و یا زمین که در بسیاری از موارد توسط مالکین، اشخاص حقوقی یا حقیقی از جمله سازندها انجام می‌شود. تجمیع دو ملک که می‌تواند به هدف تبدیل به یک ملک با متراژ بزرگتر جهت ساخت و ساز، نوسازی و بزرگ کردن ابعاد پلاک ثبتی صورت می پذیرد. با توافق مالکین، دو و یا چند ملک کنار یکدیگر برای ساخت و ساز با هم تجمیع می شوند تا با افزایش متراژ بتوانند واحدهای خوش نقشه و استانداردی را بسازند. تجمیع املاک قطعا دارای مزایای ویژه ای از جمله ارزش افزوده را برای مالکین به همراه خواهد داشت که دست به تجمیع املاک خود می زنند. تجمیع ملک می‌تواند به افزایش ارزش ملک‌ها و تأثیرگذاری بر بازار ملکی منجر شود. تحقیقات بازاری دقیق نقش مهمی در این بخش ایفا می‌کند.در این مقاله، ما در مورد موارد حقوقی و نکات کلیدی مربوط به تجمیع دو ملک صحبت خواهیم کرد تا با قوانین کلی و شرایط تجمیع ملک آشنا شوید. آشنایی با موارد ذیل برای انجام تجمیع دو ملک بسیار ضروری می باشد. تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

فرایند تجمیع ملک

تجمیع املاک مانند هر عمل اداری یا ثبتی نیازمند طی فرایند اداری و قانونی خود می باشد. فرد متقاضی ذی سمت جهت دستیابی به خواسته خود که همان تجمیع ملک می باشد با رعایت سلسله مراتبی که کاملا قانونی است به نحو صحیحی به نتیجه موردنظر دست یابد. مالک، مالکین و یا سازنده تجمیع املاک، درخواست تجمیع را با پیوست مدارک مالکیتی مانند سند رسمی به اداره مربوطه که همان اداره ثبت می باشد ارائه می دهد. با انتخاب نماینده از جانب اداره ثبت، نماینده اسناد مالکیت و پرونده ثبتی را بررسی کرده و چنانچه ایرادی وارد نباشد گزارش خود را به مسئول اداره ثبت تحویل خواهد داد. اداره ثبت، با تعیین تاریخ برای بازدید از املاک مورد تجمیع به محل مراجعه کرده و از املاک بازدید به عمل خواهد آورد. فرد متقاضی ویا ذی سمت (وکیل) به اداره ثبت مراجعه کرده و برای ادامه فرایند تجمیع دو ملک می پردازد. ادامه فرایند می تواند بررسی و مطابقت نقشه و املاک مذکور باشد. در پایان فرایند تمامی مالکیت اولیه باطل خواهد شد و سند مالکیت تجمیعی با شماره پلاک هایی که تجمیع شده اند به نام مالک یا مالکین به میزان سهام اولیه آنها صادر و ارائه می شود.

دستورالعمل تجمیع املاک
طبق دستورالعمل‌های معمول:

• املاکی که قصد تجمیع دارند، باید به‌لحاظ حقوقی و ثبتی مشکلی نداشته باشند.
• املاک باید در یک پلاک ثبتی یا پلاک‌های مجاور باشند.
• ضوابط شهرداری نظیر نسبت کاربری و مساحت بعد از تجمیع باید رعایت شود.
• برای هر مرحله از تجمیع، نیاز به تاییدیه‌های مختلف از نهادهای مربوط است.

شرایط و قوانین تجمیع دو ملک

با توجه به مقدمه ای که در تعریف و شرحی از تجمیع دو ملک ارائه شد، لازم بذکر است که تجمیع دو ملک دارای شرایطی می باشند که برای تجمیع املاک رعایت این شرایط الزامی است که عبارتند از:

• املاکی قرار است تجمیع شوند بایستی در کنار یکدیگر قرار گرفته باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.
• املاک باید دارای اسناد رسمی باشند.
• اسناد ملک ها نباید در رهن و یا بازداشت ارگانی باشند.
• سهم مالکین باید در همه قطعات به طور مساوی باشد.
• باید متراژ اعم از مساحت و ابعاد ملک مشخص باشد.
• کاربری ملک های کاندیدای تجمیع باید یکسان باشد و در صورتی که یکی از ملک ها با کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع میسر نخواهد بود.
• برای تجزیه تمامی مالکان باید سند خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک‌ها سند های قبلی ابطال و سند واحد برای کل زمین ها صادر می‌شود

طبق موارد اشاره شده برای تجمیع املاک چنانچه بخواهیم دو ملک را با هم تجمیع کنیم باید سهم مساوی برای هر یک از مالکین در نظر گرفت یعنی بعد از تجمیع ملک سه دانگ برای هر مالک باید در نظر گرفت. در این مورد ماکلین و یا سازنده، دو ملک مجاور را پس از تجمیع اقدام به ساخت آن می نماید و پس از اتمام ساخت نسبت به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی اقدام می نمایند. در این زمان برای هر واحد سند تک برگ صادر خواهد شد. تجمیع ملک به دلیل اهمیت آن در بهبود عملکرد مالی، افزایش ارزش ملک‌ها، و افزایش توان رقابتی، انجام می شود.

ارزیابی ملک‌ها

• قبل از تجمیع ملک‌ها، باید ارزیابی دقیقی از این دو ملک صورت گیرد.
• ارزیابی این امور شامل ارزش بازار ملک، وضعیت قانونی، محیط اطراف و سایر عوامل می‌شود.

مزایای تجمیع املاک

تجمیع دو ملک جهت ساخت و ساز برای املاکی که در بافت های فرسوده هستند مزایای بسیاری دارد از جمله:

1. بهبود ارزش ملک: افزایش ارزش ملک در نتیجه ایجاد یک پلاک بزرگ‌تر و استفاده بهینه‌تر.
2. سهولت در معاملات: حذف پیچیدگی‌های مرتبط با اسناد متعدد.
3. تسهیل ساخت‌وساز: امکان دریافت مجوزهای بزرگ‌تر برای پروژه‌های ساختمانی.
4. کاهش هزینه‌ها: کاهش هزینه‌های ثبتی و مالیاتی مرتبط با اسناد متعدد.

حال بعد از تجمیع و ساخت ملک جدید مالکین املاکی نوساز و ایمن و با امکانات نظیر پارکینگ، آسانسور و… در اختیار خواهند داشت.

مراحل تجمیع سند

تجمیع سند به فرآیندی گفته می‌شود که در آن دو یا چند سند ملک جداگانه به یک سند واحد تبدیل می‌شوند. مراحل کلی عبارت‌اند از:

1. تهیه مدارک لازم: شامل اسناد مالکیت تمامی املاک، نقشه‌های تفکیکی، شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکان.
2. استعلام از شهرداری: جهت بررسی امکان تجمیع املاک و دریافت تاییدیه.
3. مراجعه به اداره ثبت اسناد: برای ارائه درخواست و بررسی پیش‌نیازهای قانونی.
4. پرداخت هزینه‌ها: شامل عوارض، مالیات و سایر هزینه‌های مرتبط.
5. صدور سند تجمیعی: پس از بررسی نهایی و تایید مدارک، سند واحد صادر می‌شود.

نحوه تجمیع ملک در شهرداری

برای تجمیع املاک در شهرداری:

• مالک باید درخواست کتبی ارائه دهد و نقشه تجمیعی را توسط کارشناسان تهیه کند.
• شهرداری پس از بررسی حقوقی و فنی، در صورت تطابق املاک با ضوابط شهرسازی، تاییدیه اولیه را صادر می‌کند.
• در برخی موارد، ممکن است نیاز به اصلاح هندسی یا پرداخت عوارض خاص باشد.
• پس از تایید شهرداری، مراحل در اداره ثبت اسناد ادامه پیدا می‌کند.

روش تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت می‌باشند.

تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت هستند، یک فرآیند قانونی و فنی است که با هماهنگی نهادهای ذی‌ربط انجام می‌شود. این فرآیند مستلزم رعایت مقررات ثبتی و شهرسازی است. مراحل به شرح زیر می‌باشد:

1. بررسی اولیه اسناد مالکیت

• مالکان باید ابتدا اسناد مالکیت املاک موردنظر را بررسی کنند و اطمینان حاصل نمایند که هیچ‌گونه تعارض یا ابهامی در اسناد وجود ندارد (مانند مشکلات حقوقی یا مالکیت مشاع).

1. تهیه نقشه‌های تجمیعی

• نقشه‌های دقیق کاداستری که نشان‌دهنده حدود و ثغور املاک است، توسط کارشناس رسمی نقشه‌برداری تهیه می‌شود.
• نقشه باید با توجه به وضعیت موجود ملک‌ها و نقشه‌های تفکیکی قبلی تنظیم شود.

1. استعلام از نهادهای ذی‌ربط

• استعلام از اداره ثبت اسناد برای بررسی وضعیت مالکیت و عدم وجود موانع ثبتی.
• استعلام از شهرداری جهت اطمینان از مطابقت املاک با ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی.
• دریافت تاییدیه‌های لازم از اداراتی مانند آب، برق و گاز در صورت نیاز.

1. ارائه درخواست تجمیع به اداره ثبت اسناد

• مالک یا مالکان درخواست تجمیع را به اداره ثبت اسناد ارائه می‌دهند.
• فرم‌های مربوطه تکمیل و مدارک شامل اسناد مالکیت، نقشه‌های تجمیعی، استعلام‌ها و کارت شناسایی ارائه می‌شود.

1. بررسی و تایید توسط اداره ثبت

• اداره ثبت اسناد، مدارک را بررسی کرده و در صورت تطابق با مقررات، درخواست را تایید می‌کند.

1. پرداخت هزینه‌ها

• مالک باید هزینه‌های مربوط به تجمیع از جمله عوارض شهرداری و مالیات‌های مربوطه را پرداخت کند.

1. صدور سند جدید

• پس از تایید نهایی، اداره ثبت اسناد، سند جدید تجمیعی را صادر می‌کند. این سند، مالکیت املاک را به‌صورت یکپارچه نشان می‌دهد و جایگزین اسناد قدیمی می‌شود.

نکته مهم:

• اگر املاک موردنظر دارای مالکیت مشاع باشند، رضایت همه شرکا برای تجمیع الزامی است.
• در موارد خاص، ممکن است نیاز به تاییدیه‌های ویژه از نهادهایی نظیر بنیاد مسکن یا ارگان‌های نظامی باشد.

این فرآیند به‌دلیل نیاز به دقت در مراحل حقوقی و فنی، بهتر است با مشاوره کارشناسان ثبت اسناد و وکلای مجرب انجام شود.

مشاوره با وکیل برای تجمیع دو ملک

تجمیع دو ملک یک فرآیند پیچیده و حساس است که نیازمند مشاوره حقوقی با یک وکیل متخصص ملکی است. در صورت تصمیم به تجمیع دو ملک، مشاوره حقوقی با یک وکیل متخصص ملکی می‌تواند به شما کمک کند. در زیر تعدادی از مواردی که در مشاوره با وکیل باید در نظر گرفته شوند را مطرح می‌کنیم:

بررسی حقوقی ملک‌ها : وکیل شما باید اسناد مالکیت و اطلاعات حقوقی ملک‌های مورد نظر را دقیقاً بررسی کند. این شامل بررسی سند ملکی، وضعیت حقوقی ملک، و هر گونه مسائل حقوقی مرتبط با تجمیع است.

تهیه توافقنامه: وکیل شما می‌تواند توافقنامه‌ای را تدوین کند که شرایط تجمیع را به وضوح تعیین کند. این شامل شرایط مالی، مسئولیت‌های طرفین، و هر نوع تعهدات حقوقی مرتبط با تجمیع است.

پیگیری مسائل مالکیت: وکیل شما باید به پیگیری مسائل مالکیت پرداخته و اطمینان حاصل کند که هیچ اختلالی در حقوق مالکیت ایجاد نشده است. این شامل بررسی بدهی‌ها، رهن‌ها، و دیگر مسائل مشابه است.

حل اختلافات: در صورت بروز هر گونه اختلاف یا انتقاد در طول فرآیند تجمیع، وکیل شما باید بتواند به شما راهنمایی کند و در صورت نیاز اقدامات حقوقی لازم را انجام دهد.

تدارک مدارک و مجوزها: وکیل شما باید تمامی مدارک لازم برای تجمیع را تهیه و مجوزهای لازم را از ادارات مربوطه کسب کند.

نقش در مذاکرات: وکیل شما می‌تواند در مذاکرات با طرفین دیگر نقش داشته و مصالح شما را در میان قرار دهد. این شامل تعیین شرایط اقتصادی، مسائل حقوقی، و دیگر جنبه‌های مذاکرات است.

نکته پایانی: مشاوره با یک وکیل متخصص در زمینه تجمیع دو ملک، کلیدی است تا فرآیند با بهترین روند و بدون مشکل پیش برود. وکیل شما باید تخصص و تجربه کافی در زمینه حقوق ملکی و تجمیع داشته باشد تا به شما کمک کند تا به بهترین تصمیمات حقوقی و مالی خود دست یابید. ما در دفتر وکالت حمیرا پارسا وکیل پایه یک در کنار شما هستیم.

نتیجه گیری

تجمیع دو ملک، فرآیند ادغام و یکپارچه‌سازی دو یا چند ملک به منظور ایجاد یک ملک بزرگتر با اهداف مسکونی یا تجاری است. این فرآیند نیازمند رعایت شرایط حقوقی و اداری بوده و با هماهنگی مالکین یا سازندگان انجام می‌شود. تجمیع دو ملک مزایای افزایش ارزش ملک‌ها و تأثیرگذاری بر بازار ملکی را داراست. فرآیند تجمیع شامل مراحلی نظیر ارائه مدارک مالکیت، بازدید از املاک، و صدور سند مالکیت تجمیعی است. تجمیع دو ملک می‌تواند به نوسازی، افزایش ارزش، و ساخت ملک مقاوم منجر شود. در این فرآیند، مشاوره با وکیل متخصص برای پیشگیری از مشکلات حقوقی توصیه می‌شود.