دستور فروش

بروزرسانی(1404/01/18)

در مبحث اعتراض به دستور فروش املاک از جهت سابقه ثبتی 2 دسته هستند: یا سابقه ثبتی ندارند چنانچه ملکی دارای سابقه ثبتی باشد و دو یا چند شریک داشته باشد و هر یک از شرکا می توانند نسبت به جداسازی سهم خود اقدام نمایند در این صور ابتدا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز نماید در صورتی که ملک موردنظر قابل افراز نباشد

( منظور از افراز جداسازی و مشخص نمودن سهم یک شریک از سهم سایر شرکا می باشد)

اداره ثبت مربوطه نسبت به صدور گواهی عدم افراز اقدام می نماید پس شریک متقاضی باید ضمن مراجعه به دادگاه درخواست دستور فروش ملک مشاع را نماید در این صورت دادگاه نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام می نماید.

این تصمیم گیری در جلسه فوق العاده انجام می شود و صرفا یک دستور اداری می باشد، حکم یا قرار نیست و قابلیت اعتراض ندارد.

✅ اعتراض شخص ثالث به دستور فروش ملک مشاع

در دعاوی مرتبط با تفکیک و افراز ملک مشاع، گاهی یکی از شرکا اقدام به تقاضای دستور فروش می‌کند، به ویژه زمانی که ملک قابل افراز فیزیکی نباشد. در این شرایط، دادگاه با استناد به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش را صادر می‌کند.

اما در برخی موارد، شخص ثالثی که خود را ذی‌نفع یا دارای حقوقی نسبت به ملک می‌داند، ممکن است نسبت به این دستور معترض باشد.

✅ آیا دستور فروش قابل اعتراض است؟

بله. دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است، اما با شرایط و تشریفات خاص:

۱. اعتراض از سوی شخص ثالث

اگر فردی که طرف دعوای اصلی نبوده، ادعا کند که در ملک مشاع مورد نظر دارای حقی است (مثلاً: خریدار سهم مشاع، مستأجر رسمی ملک، یا دارنده حق رهن)، می‌تواند نسبت به دستور فروش اعتراض ثالث مطرح کند.

این اعتراض طبق مواد ۴۱۷ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی صورت می‌گیرد و باید به دادگاهی که دستور فروش را صادر کرده تقدیم شود.

۲. مهلت اعتراض

• مهلت اعتراض ثالث محدود به زمان خاصی نیست، ولی باید قبل از اتمام فرآیند اجرای حکم و انتقال رسمی ملک انجام شود.
• هر چه زودتر اقدام شود، احتمال جلوگیری از فروش یا ابطال آن بیشتر است.

۳. ادله و مدارک لازم برای اعتراض

• سند رسمی یا عادی مبنی بر مالکیت یا حق انتفاع، رهن، اجاره و غیره
• مدارک هویتی و دلایل اثبات تعلق حق

خلاصه رای صادر شده

اعتراض ثالث فقط نسبت به رأی امکان‌پذیر است و به‌دلیل این که دستور فروش مال مشاع رأی تلقی نمی‌شود بنابراین اعتراض ثالث نسبت به دستور فروش مال مشاع قابل استماع نیست.

نمونه رای دستور فروش دادگاه

درمورد دعوی خواهان الف.د. با وکالت آقایان م.د. و ع.م. به‌ طرفیت خواندگان س.س. و د.م. به‌خواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره ۵۱۰ مورخ ۵/۷/۸۹ صادره از این شعبه و نقض و الغاء آن و همچنین صدور قرار تأخیر عملیات اجرائی تا خاتمه رسیدگی و تعیین تکلیف قطعی، با توجـه به اینکـه به‌موجـب ماده ۴۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی، شخص ثالث حق دارد به هرگونه رأی صادره از دادگاه‌های عمومی، انقلاب و تجدیدنظر اعتراض نماید، نظر به اینکه دادنامه مورد اعتراض، دستور فروش و تخلیه ملک مشاع بوده و رأی تلقی نمی‌گردد لذا دعوی خواهان به کیفیت مطروحه فوق، قابلیت استماع نداشته و دادگاه مستنداً به ماده ۲ قانون مرقوم، قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌نماید. قرار صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل‌اعتراض در محاکم تجدید‌نظر استان تهران خواهد بود.
رئیس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ری ـ محمدنژاد   

رای دادگاه تجدید نظر

موضوع تجدیدنظرخواهی آقای الف.د. با وکالت آقایان م.د. و ع.م. به‌طرفیت آقایان س.س. و د.م. نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۱۲۸۸ مورخه ۲۶/۱۲/۹۱ صادره از پرونده کلاسه ۹۱۰۳۰۰۷۵۷ شعبه سوم محاکم عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن قرار عدم استماع دعوی اعتراض ثالث تجدیدنظرخواه به دادنامه شماره ۵۱۰ ـ ۵/۷/۸۹ با موضوع دستور فروش ملک مشاعی غیرقابل افراز با گواهی اداره ثبت محل صادرشده است با بررسی پرونده و نظر به اینکه دستور فروش به ترتیب مزبور یک اقدام و دستور اداری است موضوعاً از ماده ۴۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی منصرف است. لذا تجدیدنظرخواهی انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی ندارد و دادنامه یادشده با محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادرشده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده لذا با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظر خواسته را طبق ماده ۳۵۳ قانون مرقوم تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۴۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه حمیدی‌راد ـ صداقتی

بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی

📌 نتیجه‌گیری

دستور فروش ملک مشاع تحت شرایطی قابل اعتراض توسط اشخاص ثالث است و می‌توان با ارائه دلایل و اسناد کافی، اجرای آن را متوقف یا باطل نمود.

با توجه به اینکه این نوع پرونده‌ها بسیار حساس و نیازمند مهارت حقوقی بالا در حوزه املاک مشاع و اعتراض ثالث هستند، توصیه می‌کنیم جهت اقدام موثر و دقیق، با یک وکیل متخصص مشورت کنید.

خانم پارسا با تجربه گسترده در دعاوی فروش املاک مشاع، اعتراض به دستور فروش، و کلیه مسائل ملکی، آماده همراهی حرفه‌ای و قانونی با شما در این پرونده می‌باشند.
وکیل پایه یک دادگستری | متخصص دعاوی ملکی، افراز، فروش مشاع و اعتراض ثالث

📍 آدرس دفتر: تهران، یوسف‌آباد، خیابان اسدآبادی، نبش فتحی شقاقی، برج هنر، پلاک ۲۲، واحد ۱۴
📞 تلفن همراه: 09123666928
☎️تلفن دفتر: 02188554580