جدول نکات مهم

بروزرسانی(1404/04/17)

شرح کامل فرآیند مزایده اموال غیرمنقول

یکی از طرق فروش اموال اعم از منقول یا غیر منقول فروش از طریق مزایده می باشد، که معمولا در دوایر ثبت یا دادگاهها در محل اجرای احکام برگزار می شود. در مزایده اموال غیر منقول قیمت مبدا توسط کارشناس رسمی تعیین می شود و حال با وکیل ملکی به مشروح کامل مزایده و تشریفات آن می پردازیم.

در حوزه حقوق و قوانین، اموال به دو دسته کلی منقول و غیرمنقول تقسیم می‌شوند. این تقسیم‌بندی به‌خاطر ویژگی‌های مختلف اموال و نحوه نقل و انتقال یا استفاده از آنها صورت می‌گیرد. این تفکیک برای مواردی مثل مالکیت، ثبت، مالیات، و حتی اجرای حکم‌های قضایی اهمیت دارد. در ادامه به توضیح این دو نوع مال، ویژگی‌های هرکدام، و قوانین و ضوابط مربوط به آنها می‌پردازیم.

اموال غیرمنقول چیست؟

اموال غیرمنقول به دارایی‌هایی اطلاق می‌شود که قابلیت جابه‌جایی ندارند یا جابه‌جایی آنها بدون ایجاد خرابی و ضرر به خود آن مال یا محیط اطراف امکان‌پذیر نیست. این نوع اموال اغلب به‌دلیل ویژگی‌های ثابت خود، نقش اساسی در املاک و مستغلات، ساختمان‌ها، زمین‌ها و هر نوع مالی که به زمین متصل است، دارند.

انواع و مثال‌هایی از اموال غیرمنقول

• زمین: هر نوع زمینی که مالکیت داشته باشد، به‌عنوان مال غیرمنقول محسوب می‌شود، چراکه نمی‌توان آن را جابه‌جا کرد.
• ساختمان‌ها و مستغلات: هر نوع ساختمان یا ساختار که به زمین متصل شده و نمی‌توان آن را بدون تخریب جابه‌جا کرد، غیرمنقول است.
• درختان و گیاهان: تا زمانی که درختان و گیاهان به زمین متصل باشند، به‌عنوان مال غیرمنقول شناخته می‌شوند. در صورت جدا شدن از زمین، ممکن است به مال منقول تبدیل شوند.
• تأسیسات متصل به زمین: هر نوع تجهیزات یا ساختارهایی که به‌طور دائم به زمین وصل شده‌اند، مانند چاه‌ها یا لوله‌کشی‌های زیرزمینی.

اموال غیرمنقول شامل چیست؟

اموال غیرمنقول علاوه بر زمین و ساختمان‌ها، شامل انواع دیگر دارایی‌ها نیز می‌شود که به نحوی به زمین وابسته‌اند. در کل، اموال غیرمنقول به چهار دسته تقسیم می‌شوند:

1. اموال غیرمنقول ذاتی: همان زمین و ساختمان‌های ثابت است.
2. اموال غیرمنقول تبعی: اموالی که به زمین متصل بوده و به‌نوعی جزء زمین محسوب می‌شوند، مانند درختان.
3. اموال غیرمنقول حکمی: دارایی‌هایی که به‌صورت قانونی اموال غیر منقول به حساب می‌آیند، حتی اگر قابل‌جابه‌جایی باشند، مانند ماشین‌آلات متصل به کارخانه.
4. اموال غیر منقول قضایی: اموالی که در جریان قضایی به‌عنوان غیرمنقول شناخته می‌شوند، اگرچه به‌صورت فیزیکی ممکن است منقول باشند.

مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری 09123666928

اموال منقول چیست؟

در مقابل اموال غیر منقول، اموال منقول قرار دارند که به دارایی‌هایی گفته می‌شود که می‌توان آن‌ها را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، بدون اینکه به ماهیت اصلی مال آسیبی وارد شود. این دسته از اموال به دلیل ویژگی‌های خاص خود، در قوانین و قراردادها دارای تعاریف و ضوابط مختلفی هستند.

ویژگی‌ها و مثال‌هایی از اموال منقول

• وسایل نقلیه: مانند اتومبیل، موتورسیکلت و دوچرخه که قابلیت حمل و نقل دارند.
• لوازم خانگی و الکترونیک: هر نوع وسیله‌ای که به‌سادگی قابل‌جابه‌جایی باشد، مانند تلویزیون، یخچال، ماشین لباسشویی.
• پول نقد و سهام: به دلیل امکان انتقال سریع از فردی به فرد دیگر، جزء اموال منقول به حساب می‌آیند.
• کالاهای تجاری: اجناس و محصولات قابل حمل که در فروشگاه‌ها یا انبارها نگهداری می‌شوند.

اموال منقول شامل چیست؟

اموال منقول شامل کلیه دارایی‌هایی است که قابلیت جابه‌جایی و حمل‌ونقل دارند و از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• وسایل الکترونیکی و دیجیتالی: مانند لپ‌تاپ، تلفن همراه و تبلت که به‌راحتی جابه‌جا می‌شوند.
• وسایل خانه و مبلمان: انواع مبلمان و وسایل خانه که بدون هیچ آسیبی می‌توان آن‌ها را جابه‌جا کرد.
• اسناد و مدارک: از جمله اوراق بهادار و اوراق قرضه که مالکیت آن‌ها را به‌سادگی می‌توان انتقال داد.

سند غیرمنقول چیست؟

سند غیرمنقول به سندی گفته می‌شود که مالکیت بر اموال غیرمنقول را اثبات می‌کند. این نوع اسناد معمولاً برای اثبات مالکیت بر زمین‌ها، ساختمان‌ها و سایر اموال غیرمنقول استفاده می‌شوند. سند غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد و در زمان انتقال مالکیت، با طی مراحل قانونی این انتقال صورت می‌گیرد.

از مزایای داشتن سند غیرمنقول می‌توان به امنیت بالا در معاملات و امکان دریافت وام و تسهیلات از بانک‌ها اشاره کرد. در مقابل، این اسناد نیز به‌دلیل ثابت بودن مال، تعهدات و مالیات‌های خاص خود را دارند.

مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری 09123666928

لیست اموال منقول و غیرمنقول

در زیر برخی از مهم‌ترین اموال منقول و غیرمنقول آورده شده است:

• اموال غیرمنقول:

  • زمین و مزرعه
  • ساختمان و آپارتمان
  • درختان و گیاهان متصل به زمین
  • تأسیسات زیرزمینی مانند چاه و لوله‌های آب
  • دکل‌ها و برج‌های مخابراتی متصل به زمین

• اموال منقول:

  • پول نقد و سکه
  • اوراق بهادار و سهام
  • وسایل نقلیه مانند اتومبیل و موتور
  • لوازم الکترونیکی و دیجیتال
  • کالاهای تجاری و محصولات صنعتی

مزایده اموال غیرمنقول در اجرای ثبت

مزایده اموال غیرمنقول معمولاً در مواردی انجام می‌شود که مالک توانایی پرداخت دیون و بدهی‌های خود را نداشته باشد. در چنین حالتی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اجرای حکم قضایی، اموال غیرمنقول بدهکار را از طریق مزایده به فروش می‌رساند تا از این طریق بدهی‌های وی تسویه شود. این فرایند شامل مراحلی است که به‌طور دقیق در قوانین اجرای ثبت آمده است و از مراحل ثبت و اعلان عمومی مزایده گرفته تا انتقال سند به خریدار را شامل می‌شود.

مهم‌ترین ویژگی مزایده اموال غیر منقول، شروط قانونی برای شفافیت و جلوگیری از سوءاستفاده است. افراد می‌توانند در این مزایده‌ها شرکت کنند و اموال را به قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی خریداری کنند. البته افرادی که قصد شرکت در مزایده اموال غیرمنقول را دارند، باید از مراحل قانونی و حقوقی آن اطلاع کامل داشته باشند.

شرح مزایده اموال غیرمنقول

مزایده اموال غیرمنقول را می توان به این صورت معنی کرد: مزایده یعنی در معرض فروش گذاشتن اموال منقول و غیر منقول، به‌ طوری که هر خریداری که قیمت بیشتر را پیشنهاد کرد، کالا به وی فروخته می شود و دراصطلاح حقوقی به معامله‌ای گفته می‌شود که طی آن، مالیمنقول یا غیرمنقول (همانند زمین و خانه) و متعلق به فرد یا افرادی را از طریق اجرای احکام، مطابق با شرایط مقرر قانونی به‌ فروش بگذارند. در مزایده اموال غیرمنقول در صورتی که مال موضوع مزایده سابقه ثبتی داشته باشده حتما در خصوص پلاک ثبتی مرجع مجری مزایده از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام به عمل خواهد آورد.

پیش از زمان اجرای مزایده، مال از طریق کارشناس رسمی منتخب دادگستری، ارزیابی می‌شود و بهای تعیین‌شده توسط وی، به عنوان بهای پایه‌ی فروش انتخاب می‌شود.
به این ترتیب، پیشنهاد شخصی که بالاترین قیمت را اعلام کند، پذیرفته می‌شود و مال مورد مزایده به آن شخص که دراصطلاح برنده‌ی مزایده نام دارد، منتقل می‌گردد. بنابراین، مزایده به‌ معنای فروختن به بالاترین قیمت است که درمقابل مناقصه قرار دارد.
در مناقصه، کمترین قیمت ارائه‌ شده ملاک عمل است. بطور مثال سازمان و یا ارگانی برای انجام پروژه‌ای خاص مناقصه برگزار کرد، هرکدام از داوطلبان و شرکت‌کنندگانِ در مناقصه که قیمت کمتری را برای انجام پروژه‌ی مزبور پیشنهاد بدهد، برنده و عهده‌دار انجام پروژه می‌شود.

مزایده چیست؟

در مناقصه، کمترین قیمت ارائه‌شده ملاک عمل است. نحوه‌ی اجرای مزایدهبرای اجرای مزایده، دعوت عمومی از طریق چسباندن آگهی در معابر عمومی همانند خیابان‌ها و کوچه‌ها، توسط کلانتری محل و درج در روزنامه‌ی کثیر‌الانتشار به‌ عمل می‌آید.
علاوه‌بر آن طرفین مزایده یعنی محکوم‌له و محکوم‌علیه یعنی شخصی که حکم علیه او و همچنین شخصی که حکم به نفع او صادر شده است. توسط ابلاغیه‌ای به جلسه‌ی مزایده که در تاریخ و ساعت و محل مشخصی انجام می‌گیرد، دعوت می‌شوند.

همچنین محکوم‌له هم می‌تواند به‌ عنوان خریدار در مزایده شرکت نماید.چنانچه در دعوت اول مال به‌ فروش نرسد، مزایده برای بار دوم تکرار یا درصورت تقاضای محکوم‌له مال دیگری از محکوم‌ علیه معرفی و توقیف می‌گردد. درصورتی‌ که مال، مجددا و با تکرار مزایده به‌ فروش نرسد یا محکوم‌له به قبول مال با قیمت ارزیابی‌شده توسط کارشناس، راضی نشود، مال به محکوم‌علیه بازگردانده می‌شود تا با فروش آن، طلب محکوم‌له را پرداخت نماید.

شرایط کلی شرکت در مزایده اموال غیرمنقول:

1. آگهی رسمی مزایده
   مزایده معمولاً از طریق روزنامه رسمی، سایت قوه قضائیه یا سازمان‌های مربوط (مثل اداره اجرای احکام یا سازمان اموال تملیکی) اطلاع‌رسانی می‌شه.
2. داشتن اهلیت قانونی
   باید بالای ۱۸ سال و دارای صلاحیت قانونی برای انجام معاملات باشید (مثلاً محجور نباشید).
3. سپردن مبلغ تضمین (سپرده شرکت در مزایده)
   معمولاً باید درصدی از قیمت پایه را به‌عنوان سپرده (مثلاً ۵ تا ۱۰ درصد) واریز کنید که در صورت برنده نشدن، برگشت داده می‌شه.
4. ارائه مدارک شناسایی و ثبت‌نام
   شامل کارت ملی، شناسنامه، گاهی کد پستی، شماره حساب بانکی و پر کردن فرم‌های مزایده.
5. حضور در جلسه مزایده یا ثبت پیشنهاد کتبی
   مزایده ممکنه حضوری باشه یا به‌صورت ثبت پیشنهاد قیمت تا زمان مشخص.

📌 چطور شرکت کنیم؟

1. مشاهده آگهی مزایده در سایت یا روزنامه رسمی
2. تهیه مدارک و پرداخت سپرده
3. ثبت‌نام در موعد مقرر
4. ارائه پیشنهاد قیمت یا حضور در جلسه مزایده
5. در صورت برنده شدن، پرداخت کامل وجه و انتقال سند

بیشتر بخوانید: تحریر ترکه

نمونه آگهی مزایده اموال غیرمنقول

آگهی مزایده نوبت اول

به موجب پرونده اجرایی شماره 123456 در شعبه دوم اجرای احکام حقوقی دادگستری تهران، یک قطعه زمین به مساحت 350 متر مربع واقع در منطقه 5 تهران، دارای پلاک ثبتی 789/65 با کاربری مسکونی و سند شش‌دانگ به نام محکوم‌علیه، در تاریخ 1403/06/25 رأس ساعت 10 صبح از طریق مزایده در محل اجرای احکام به فروش می‌رسد.

قیمت پایه کارشناسی: 12,500,000,000 ریال

شرکت‌کنندگان موظف‌اند تا 48 ساعت قبل از مزایده، 10٪ مبلغ پایه را به‌عنوان سپرده به حساب دادگستری واریز و فیش و فرم ثبت‌نام را ارائه دهند.

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و بازدید ملک، به اجرای احکام دادگستری تهران مراجعه فرمایید.

📝 فرم ثبت‌نام در مزایده اموال غیرمنقول

سند وکالت فروش اموال غیرمنقول:

سند وکالت فروش اموال غیرمنقول سندی قانونی است که مالک یک ملک، زمین، آپارتمان، یا هر نوع مال غیرمنقول دیگر، به وکیل خود اجازه می‌دهد تا به نمایندگی از وی تمامی امور مربوط به فروش آن ملک را انجام دهد. این وکالتنامه معمولاً شامل اطلاعات کامل موکل و وکیل، مشخصات دقیق ملک مورد نظر اعم از شماره پلاک، مساحت، موقعیت جغرافیایی، سند مالکیت و هرگونه توضیح اضافی است. همچنین در این سند باید حدود اختیارات وکیل در فرآیند فروش، اعم از امضای قرارداد فروش، دریافت وجه، تنظیم اسناد انتقال مالکیت و انجام سایر مراحل قانونی به‌روشنی مشخص شود. مدت اعتبار وکالت و هر گونه شرایط و محدودیت خاص نیز باید در این سند درج گردد. این نوع وکالتنامه باید حتماً به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد تا از نظر حقوقی معتبر بوده و امکان پیگیری قانونی در صورت بروز اختلاف وجود داشته باشد.

نمونه متن وکالتنامه فروش اموال غیرمنقول

بسمه تعالی

اینجانب آقای/خانم [نام و نام خانوادگی موکل]، فرزند [نام پدر]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، صادره از [محل صدور]، به شماره ملی [کد ملی]، ساکن [نشانی کامل محل سکونت]، به موجب این سند وکالتنامه، به آقای/خانم [نام و نام خانوادگی وکیل]، فرزند [نام پدر وکیل]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه وکیل]، شماره ملی [کد ملی وکیل]، ساکن [نشانی کامل محل سکونت وکیل]، وکالت می‌دهم که به نمایندگی از طرف اینجانب، ملک غیرمنقول به شرح ذیل:
[مشخصات کامل ملک: شماره پلاک، آدرس دقیق، سند مالکیت، مساحت و هر توضیح لازم] را به هر نحو ممکن بفروشد، معامله نماید، قرارداد تنظیم کند، مبالغ فروش را دریافت و قبض نماید، اسناد لازم را امضا کند و کلیه امور حقوقی، مالی و ثبتی مربوط به فروش و انتقال مالکیت آن را انجام دهد.

مدت اعتبار این وکالتنامه از تاریخ تنظیم تا [تاریخ پایان اعتبار] می‌باشد و هرگونه اقدام در چارچوب حدود اختیارات این وکالتنامه قانونی و نافذ خواهد بود.

امضاء موکل:
تاریخ:
محل تنظیم:

سند وکالت فروش اموال منقول:

سند وکالت فروش اموال منقول به وکیل این اختیار را می‌دهد که به نمایندگی از موکل، اموال منقولی همچون خودرو، ماشین‌آلات، تجهیزات، وسایل و دیگر دارایی‌های قابل نقل و انتقال را به فروش برساند. این سند شامل اطلاعات هویتی دقیق موکل و وکیل، شرح کامل و دقیق مال منقول موضوع وکالت، شرایط و حدود اختیارات وکیل برای انجام معامله، نحوه دریافت وجه، و مدت زمان اعتبار وکالت است. برخلاف اموال غیرمنقول، این وکالتنامه می‌تواند هم به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و هم به شکل عادی تنظیم گردد، اما جهت تضمین اعتبار حقوقی و جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم یا بروز مشکلات قانونی، توصیه می‌شود این سند به صورت رسمی و در دفترخانه تنظیم شود. همچنین اگر برای فروش اموال منقول نیاز به انتقال سند رسمی مانند کارت خودرو باشد، وکالت رسمی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند تا فرآیند قانونی انتقال به درستی انجام شود.

نمونه متن وکالتنامه فروش اموال منقول

بسمه تعالی

اینجانب آقای/خانم [نام و نام خانوادگی موکل]، فرزند [نام پدر]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، صادره از [محل صدور]، به شماره ملی [کد ملی]، ساکن [نشانی کامل محل سکونت]، به موجب این سند وکالتنامه، به آقای/خانم [نام و نام خانوادگی وکیل]، فرزند [نام پدر وکیل]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه وکیل]، شماره ملی [کد ملی وکیل]، ساکن [نشانی کامل محل سکونت وکیل]، وکالت می‌دهم که به نمایندگی از طرف اینجانب، اموال منقول اینجانب شامل:
[شرح دقیق اموال منقول: مثلاً خودرو با شماره پلاک و مشخصات فنی، تجهیزات و غیره] را به هر نحو ممکن بفروشد، قرارداد مربوطه را تنظیم و امضا نماید، وجوه حاصل از فروش را دریافت کند و کلیه امور حقوقی و مالی مربوط به فروش و انتقال مالکیت آن را انجام دهد.

این وکالتنامه از تاریخ تنظیم تا [تاریخ پایان اعتبار] معتبر است و تمامی اقدامات وکیل در چارچوب این وکالتنامه قانونی و نافذ خواهد بود.

امضاء موکل:
تاریخ:
محل تنظیم:

خلاصه مطلب

اموال به دو دسته کلی منقول و غیرمنقول تقسیم می‌شوند. اموال منقول دارایی‌هایی هستند که می‌توان آن‌ها را به راحتی جابه‌جا کرد، مانند وسایل نقلیه، لوازم خانگی و پول نقد. در مقابل، اموال غیرمنقول، دارایی‌هایی هستند که قابلیت جابه‌جایی ندارند، مانند زمین، ساختمان‌ها و تأسیسات متصل به زمین. اموال غیرمنقول، در مواردی مانند مالکیت، مالیات و مزایده‌ها از قوانین ویژه‌ای برخوردارند، که باعث شده این اموال بیشتر مورد توجه قرار بگیرند.

به عنوان مثال، سند غیرمنقول برای اثبات مالکیت اموال غیرمنقول مانند زمین و خانه‌ها به کار می‌رود و معمولاً در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد. در صورت ناتوانی مالک در پرداخت بدهی‌ها، اموال غیرمنقول وی ممکن است در اجرای احکام قضایی به مزایده گذاشته شود. این فرایند به‌طور قانونی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود.

برای راهنمایی بیشتر در خصوص مسائل حقوقی مرتبط با اموال منقول و غیرمنقول، بهره‌مندی از تجربیات وکلای متخصص امری حیاتی است. وکیل پایه یک دادگستری، با سابقه‌ای درخشان در امور دعاوی ملکی و تجربه در الزام به تنظیم سند رسمی، می‌تواند در این مسیر همراه شما باشد و مشاوره‌ای جامع در امور حقوقی املاک ارائه دهد.

مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری 09123666928