جدول نکات مهم

بروزرسانی: 1404/04/17

چگونه می‌توان الزام به تنظیم سند سرقفلی را درخواست کرد؟

در الزام به تنظیم سند رسمی حق سرقفلی به گفته وکیل ملکی سرقفلی نام آشنایی است که شاید تمام افراد یا اکثر افراد با آن برخورد داشته اند، که عبارت است از حقی که قانون گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته است فرد مستاجر زمانی که قرارداد اجاره با مالک منعقد می نماید باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک بپردازد، در این صورت مالک در هنگام تخلیه ملزم است سرقفلی را به قیمت روز محاسبه و پرداخت نماید.

پس از شرح مختصری از مفهوم سرقفلی باید این نکته را متذکر شویم که اگر شخصی به موجب سند عادی اجاره اقدام به انعقاد قرارداد اجاره نماید می تواند به همراه مالک ضمن مراجعه به دفترخانه نسبت به تنظیم سند رسمی به سرقفلی و اجاره اقدام نماید.

اگر مالک ممانمعت نماید مستاجر یا همان مالک سرقفلی می تواند ضمن مراجعه به دادگاه دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی را مطرح نماید.

نکته مهم این است که طرح دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی باید وام با دعوای تنظیم سند رسمی اجاره باشد در غیر اینصورت مسموع نخواهد.

✅ نحوه تنظیم سند سرقفلی

سند سرقفلی یک سند حقوقی است که مالکیت حقوق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را نسبت به ملک تجاری مشخص می‌کند. این سند به‌طور معمول میان مالک ملک و مستأجر یا میان مستأجر سابق و جدید (در انتقال سرقفلی) تنظیم می‌شود.

نکات مهم در تنظیم سند سرقفلی:

• مشخصات کامل طرفین: نام، شماره شناسنامه، کد ملی و آدرس دقیق.
• مشخصات دقیق ملک تجاری: شامل پلاک ثبتی، آدرس کامل، متراژ و نوع کاربری.
• میزان و مبلغ سرقفلی: مبلغی که بابت واگذاری سرقفلی پرداخت می‌شود، به‌صورت دقیق درج شود.
• تعیین شرایط استفاده: نوع فعالیت تجاری، ساعات کار، ممنوعیت تغییر کاربری و…
• نحوه پرداخت و انتقال وجه: قید زمان و شیوه پرداخت (نقد، چک و غیره).
• تنظیم در دفاتر اسناد رسمی: برای جلوگیری از بروز اختلافات، سند رسمی سرقفلی باید در دفترخانه ثبت گردد.

✅ تبدیل سند سرقفلی به سند مالکیت

تبدیل سرقفلی به مالکیت در شرایط عادی ممکن نیست، چون سرقفلی صرفاً حقی بر حق کسب و پیشه است، نه مالکیت عین ملک. با این حال در برخی موارد خاص، ممکن است امکان تبدیل فراهم شود:

شرایط و امکان تبدیل:

1. توافق با مالک اصلی ملک و انتقال مالکیت از سوی وی.
2. افراز ملک مشاع (در صورت شراکت) و خرید سهم سایر شرکا.
3. فروش رسمی ملک توسط مالک به مستأجر دارای سرقفلی.
4. در مواردی که ملک دولتی یا موقوفه نباشد و قوانین خاص محدودکننده وجود نداشته باشد.

نکته مهم: داشتن سرقفلی، به‌تنهایی سند مالکیت محسوب نمی‌شود و برای تبدیل آن به سند رسمی مالکیت، باید انتقال رسمی و ثبتی توسط مالک انجام شود.

خلاصه رای صادر شده 

دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی توأم با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره امکان‌پذیر است و اقامه آن به صورت مستقل قابل استماع نیست.

نمونه رای صادرشده الزام به تنظیم سند رسمی حق سرقفلی

‌درخصوص دعوی خواهان آقای ح.ب. با وکالت آقای ش.ص. به‌طرفیت خوانده خانم ن.س. به‌خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی حقوق سرقفلی یک باب مغازه به متراژ ۲۹ مترمربع منفک شده از پلاک ثبتی ۱۹۲۵۹فرعی از ۲۳۹۵ واقع در بخش یک تهران اراضی طرشت به نام خواهان به انضمام کلیه خسارات دادرسی به استناد کپی مصدق مالکیت منافع مورخ ۲۵/۱۱/۱۳۸۵ و استعلام ثبتی به‌شماره ۴۰۷۷۵ مورخ ۱۲/۹/۹۱ و کپی سند مالکیت به‌شماره ۱۹۲۵۹/۲۳۹۵ و سند رسمی وکالت به‌شماره ۴۳۷۳۰مورخ ۱۳/۷/۵۳ از دفترخانه شماره …..حوزه ثبتی تهران که بدین شرح خوانده دعوی به‌موجب سند رسمی وکالت به‌شماره فوق‌الذکر انواع معاملات اعم از قطعی ـ شرطی ـ رهنی ـ صلح و معاوضه را به شخصی به نام آقای ح.الف. اعطا می‌نماید و سپس وکیل آقای ح.الف. طی مبایعه‌نامه ملک موصوف را به اجاره ماهیانه پانصد تومان (موضوع اجاره‌نامه مورخ ۲۵/۱۱/۱۳۵۸) منعقد می‌نماید که با توجه به استعلام ثبتی فوق‌الذکر حکایت از مالکیت خوانده به رقبه مورد ترافع دارد و خوانده هم ‌علی‌رغم ابلاغ قانونی از حضور در جلسه دادرسی خودداری نموده و دلیلی جهت رد دلایل خواهان ارائه ننموده است به‌نظر می‌رسد دعوی خواهان وارد و مسلم باشد و طرفین مکلف می‌باشند تعهدات قراردادی فی‌مابین را بپذیرند و وکیل دارای کلیه اختیارات از ناحیه موکل می‌باشد مگر اینکه موکل موارد اختیارات وکیل را مستثناء نموده باشد و صراحتاً اختیارات موکل را محدود نموده باشد و خوانده چنین اختیاری را به وکیل اعطا نموده و وکیل هم به‌موجب قول‌نامه ملک موصوف را به خواهان اجاره داده و خوانده دلیلی مبنی بر عزل وکیل و سلب اختیارات وی ارائه ننموده است و اصل بر صحت و اصالت و بنا به‌قاعده استصحاب اصل بر بقاء اختیار وکیل بوده است لذا به‌نظر دعوی خواهان وارد و مسلم می‌باشد و به استناد مواد۱۰ ـ ۱۹۰ ـ ۲۲۱ ـ ۲۲۳ ـ ۲۲۴ ـ ۲۲۵ ـ ۴۷۳ ـ ۶۵۶ ـ ۶۷۴ ـ ۶۸۰ از قانون مدنی و ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ماده ۱۹۸ ـ ۵۱۵ ـ ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی حق سرقفلی یک باب مغازه به متراژ ۲۹ مترمربع منفک شده از پلاک ثبتی ۱۹۲۵۹ فرعی از ۲۳۹۵ واقع در بخش یک تهران و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه رسمی دادگستری در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره غیابی و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و ظرف۲۰ روز پس از انقضاء مهلت واخواهی قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر مرکز استان تهران می‌باشد.
دادرس شعبه ۱۸۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ دریانوش

بیشتر بخوانید: ابطال سند رسمی

رای دادگاه تجدید نظر

خانم ن.س. با وکالت خانم س.م. به‌طرفیت آقای ح. ب. نسبت به دادنامه شماره ۱۱۰۳ مورخ ۴/۱۲/۹۱ شعبه ۱۸۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران تجدیدنظرخواهی کرده است. بر اساس دادنامه یادشده اعتراض واخواهی نام‌برده نسبت به دادنامه شماره ۸۴۵ مورخ ۱۰/۱۰/۹۱ دادگاه مذکور که به‌موجب آن حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی حق سرقفلی یک باب مغازه به متراژ ۲۹ مترمربع منفک شده از پلاک ثبتی ۱۹۲۵۹ فرعی از ۲۳۹۵ واقع در بخش یک تهران و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل صادر گردیده ضمن رد واخواهی، دادنامه واخواسته تأیید گردیده است. دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین، نظر به اینکه دعوی تنظیم سند رسمی حق سرقفلی توأم با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره قابلیت استماع دارد و افزون بر آن مدرکیه مورخ ۲۵/۱۱/۸۵ فقط دلالت بر رابطه استیجاری بین طرفین دعوی دارد. از این‌رو تجدیدنظرخواهی وارد تشخیص داده می‌شود و به تجویز ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته نقض می‌گردد. آن‌گاه با استناد ماده ۲ قانون مرقوم قرار رد دعوی خواهان نخستین صادر می‌گردد. این رأی قطعی است.
رئیس شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
نورزاد ـ صداقتی

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی

در مواردی که مالک ملک تجاری، پس از اجاره ملک همراه با دریافت سرقفلی، از تنظیم سند رسمی اجاره به نام مستأجر خودداری می‌کند، مستأجر می‌تواند از طریق مراجعه به دادگاه، الزام مالک را به تنظیم سند رسمی مطالبه نماید. این اقدام حقوقی با هدف تثبیت رابطه استیجاری و احقاق حقوق قانونی مستأجر انجام می‌شود. در ادامه، نمونه‌ای از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی ارائه شده که می‌تواند الگوی مناسبی برای طرح این دعوا در مراجع قضایی باشد.

«حق سرقفلی، حقی مکتسب برای مستأجر است و امتناع موجر از تنظیم سند رسمی، نقض آشکار تعهد قراردادی محسوب می‌شود.»

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی …
سلام علیکم؛

اینجانب … (نام و نام خانوادگی خوانده) به شماره شناسنامه … صادره از … و کد ملی … به نشانی …، به موجب این دادخواست به طرفیت خوانده … (نام و نام خانوادگی خوانده) به شماره شناسنامه … صادره از … و کد ملی … به نشانی … به استناد قرارداد اجاره سرقفلی مورخ … به شرح ذیل طرح شکایت می‌نمایم:

موضوع دادخواست: الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی

شرح دادخواست:

۱. اینجانب و خوانده، قراردادی مبنی بر اجاره سرقفلی به شماره … مورخ … تنظیم نمودیم که در آن توافق شده است بعد از مدت اجاره، سند رسمی اجاره سرقفلی به نام اینجانب تنظیم شود.
۲. علی‌رغم تعهد خوانده، از تنظیم سند رسمی خودداری می‌نماید.
۳. این موضوع باعث تضییع حقوق اینجانب شده و با توجه به مستندات ضمیمه، دادگاه محترم را به صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی دعوت می‌نمایم.

مستندات:

• نسخه قرارداد اجاره سرقفلی
• تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین
• سایر مدارک مربوط به قرارداد و پرداخت‌ها (در صورت وجود)

خواسته‌ها:

۱. الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی به نام خواهان
۲. پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله

دادخواست‌دهنده:

نام و نام خانوادگی: …
امضا: …
تاریخ: …

📝 نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی یک باب مغازه

در ادامه، یک نمونه دادخواست رسمی برای الزام به تنظیم سند رسمی یک باب مغازه (بدون تمرکز بر سرقفلی) آورده‌ام. این نمونه برای زمانی مناسب است که خریدار یا متصرف، قرارداد عادی خرید یا تعهدنامه دارد اما فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی …
با سلام و احترام؛

اینجانب … فرزند … به استناد قرارداد عادی مورخ … با خوانده محترم، نسبت به خرید یک باب مغازه به نشانی … اقدام نموده‌ام. با وجود پرداخت کامل ثمن معامله و انجام تعهدات مندرج در قرارداد، متأسفانه خوانده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک خودداری می‌نماید.

نظر به اینکه قرارداد مذکور صحیح و معتبر بوده و تمامی شروط قانونی آن رعایت شده و مغازه تحویل بنده شده است، مستند به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱ و ۲۲۲ قانون مدنی، و همچنین به‌موجب اصول حقوقی الزام به وفای به عهد، تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک باب مغازه به نام اینجانب را دارم.

🔹 موضوع دادخواست:

الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک باب مغازه

🔹 خواسته:

1. الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک موضوع قرارداد (یک باب مغازه به نشانی …)
2. پرداخت کلیه هزینه‌های دادرسی و خسارات قانونی

🔹 دلایل و مستندات:

• قرارداد عادی خرید ملک (مغازه)
• رسیدهای پرداخت ثمن
• اظهارنامه ارسال‌شده به خوانده
• گواهی تصرف یا تحویل ملک (در صورت وجود)
• تصویر کارت ملی و شناسنامه خواهان

با تشکر و احترام
نام و نام خانوادگی خواهان: …
امضاء: …
تاریخ: …

📌 مشاوره تخصصی با وکیل ملکی

با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی سرقفلی، اختلافات رایج و محدودیت‌های قانونی در تبدیل آن به مالکیت، توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید.

با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی موضوع سرقفلی و تبدیل آن به مالکیت، پیشنهاد می‌کنیم با خانم حمیرا پارسا، وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی ملکی مشورت نمایید.
📞 تلفن همراه: 09123666928
☎️ تلفن ثابت:  02188554580