سند رهنی
سند رهنی سندی می باشد که از طرف بانک یا موسسات مالی و اعتباری تنظیم می شود تا به عنوان وثیقه ای برای بازپرداخت قسط های وام باشد. زمانی که یک شخصی به بانک مراجعه می نماید تا وام اخذ نمایند بانک جهت تضمین بازپرداخت اقساط اقدام به تنظیم سندی می نماید تا در صورتی که شخص وام گیرنده نسبت به بازپرداخت اقساط ننمود، بانک نسبت به سند رهنی اجرائیه صادر نماید تا بدهی خود را تسویه نماید.
رهن سند در بانک جهت گرفتن وام
افراد بسیاری برای بسیاری از مقاصد اقتصادی خود بدنبال دریافت وام می باشند. یکی از شروط بانک ها در قبال وام، رهن سند املاک می باشد. بطوری که در قبال سند ملک به افراد تسهیلاتی از جمله وام ارائه می دهند . وام شرایطی دارد که در صورت پذیرش این شروط توسط گیرنده وام قراردادی بین بانک و فرد گیرنده وام عقد می شود. اگر بخواهیم در قالب حقوقی بیان کنیم: عقد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن گویند.
ملک در رهن بانک
بانک ها شرایطی جهت ارائه وام دارند که یکی از شرایط رهن ملک می باشد. این ضمانت که بصورت رهن ملک می باشد در قبال ارائه وام و یا تسهیلات از طرف بانک دریافت می شود. در این حالت فقط ملک در رهن بانک قرار می گیرد و به هیچ عنوان ملک موردنظر از مالکیت مالک خارج نمی شود. تمامی منافع مربوط به ملک متعلق به مالک خواهد بود . در واقع مراحل رهن سند در بانک قوانین خود را دارد که در این جا به این مراحل پرداخته خواهد شد. لازم به ذکر است خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز با توجه به طی شرایطی امکان پذیر خوهد بود.
بهتر است که به ارکان اصلی رهن اشاره کنیم تا با درک بهتر به ادامه مقاله بپردازیم:
- راهن : راهن به فردی که جهت دریافت وام، ملک سنددار خود را در قبال دریافت تسهیلات در گرو بانک قرار می دهد .
- مرتهن : بانک یا موسسه ای که در قبال اعطای تسهیلات ملک را در رهن خود قرار می دهد .
- عین مرهونه : ملک یا خانه ای که گرو گذاشته می شود .
آیا فوت راهن و یا مرتهن رهن را باطل می کند؟
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که خیر. با فوت راهن و یا مرتهن هیج رخدادی نسبت به عقد رهن وارد نمی شود و سند ملک رهنی همچنان در رهن بانک قرار می گیرد. ولی در صورت فوت،راهن میتواند، تقاضای این را داشته باشد که رهن به تصرف شخص ثالث که با رضایت او و ورثه تعیین می‌شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طریق دادگاه حل خواهد شد.
فک رهن
فک رهن چیست؟ آزادکردن سند ملک رهنی از بانک را فک رهن می گویند. فک رهن در صورت تسویه حساب با بانک انجام می شود. البته راههای دیگری برای فک رهن وجود دارد که فرد وام گیرنده می تواند برای فک رهن انجام دهد از جمله سپرده گذاری و تعوض وثیقه. به شرح هر کدام می پردازیم.
تسویه وام : شخص وام گیرنده تمامی اقساط باقیمانده را به حساب بانک واریز نماید و وام ملک را تسویه کامل کند .
سپرده گذاری : برای انجام این کار می توان پس از محاسبه بدهی مبلغ 110 درصد بدهی را در بانک سپرده گذاری نماید .
تعویض وثیقه : در این روش فرد می تواند با قرار دادن سند ملک دیگری سند مذکور را از رهن خارج کند . چنانچه سند به نام فرد دیگری باشد بصورت موقت می توان فک رهن نمود و بانک مهلتی 6 ماهه در نظر خواهد گرفت .
چنانچه فرد بدون انجام فک رهن اقدام به فروش ملک نماید متحمل مجازات فروش ملک در رهن بانک خواهد شد .
فک رهن چقدر طول میکشد؟
در پاسخ به این سوال که فک رهن چقدر طول میکشد؟ باید بگوییم که پروسه فک رهن در صورت اجرای تعهدات و رضایت بطور معمول حدود یک هفته طول میکشد تا از رهن بانک بیرون آید و سند فک رهن خانه به محضر اسناد اعلام گردد. استعلام ثبتی سند رسمی نخستین کار در دفتر اسناد رسمی است.
برای فک رهن روش سپرده گذاری بهتر است یا تسویه حساب؟
در صورتی که از اقساط وام تعداد اندکی باقی مانده باشد بهترین تصمیم تسویه حساب وام با بانک موردنظر می باشد. چرا تسویه حساب بهترین تصمیم می باشد؟ زیرا بدهی فرد وام گیرنده به بانک متشکل از میزان اصل وام و سود آن می باشد. در اقساطی که شما می‌پردازید، نسبت اصل بدهی و سود باز پرداخت یکسان نیست. به عبارت دیگر در اقساط اولیه، سهم سود بازپرداخت بالاتر است. به مرور و با پرداخت اقساط بعدی، از سهم سود باز پرداخت کم و به اصل بدهی افزوده می‌شود. اما اگر بخواهید در همان اقساط اول تسویه حساب کنید، فقط اصل بدهی‌تان را خواهید پرداخت. در این صورت شما با پرداخت سودهای باز پرداخت بیشتر ضرر نمی‌کنید و با پرداخت اصل بدهی، سند فک رهن می‌شود.
ممکن است شما بخش زیادی از اقساط وام را پرداخت کرده باشید. بنابراین شما تا اینجا مبلغ زیادی را بابت سود باز پرداخت داده‌اید، درحالی که اصل بدهی‌تان تغییر زیادی نکرده است. در چنین شرایطی اگر بخواهید تسویه حساب کنید، باید مبلغی حدود بدهی اولیه را بپردازید. بنابراین در این وضعیت انتخاب روش سرمایه‌گذاری برای شما به‌صرفه‌تر از تسویه حساب خواهد بود.
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند رهنی
- اصل سند مالکیت و بنچاق
- استعلام مالکیت از ثبت اسناد
- اصل یا کپی برابر با اصل پایانکار
- پاسخ استعلام دارایی
- مفاصاحساب نوسازی
- قرارداد بانک و یا شخص مرتهن
- اصل کارت ملی و شناسنامه و مدارک هویتی متعاملین
مراحل خرید و فروش ملک در رهن بانک
- در مراحل رهن سند در بانک فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام کرده و در صورت موافقت بانک موافقت نامه کتبی بانک ضمیمه پرونده شده و انتقال ملک صورت می گیرد . چنانچه قصد خرید ملک دارید می توانید با مراجعه به سامانه ثبت اسناد آخرین وضعیت ملک را استعلام نموده و یا با وکیل ملکی برای خرید ملک مشورت نمایید .
- طبق تمامی معاملات خریدار بخشی از مبلغ ملک را در زمان معامله پرداخت نموده و بخش دیگر را در دفترخانه و در زمان انتقال سند به فروشنده می پردازد .
- خریدار و فروشنده برای رسمی کردن توافق ( انتقال وام به خریدار ) به بانک مراجعه نموده و اسناد مربوطه را امضا می کنند . بر طبق این اسناد وام از فروشنده به خریدار منتقل خواهد شد . پس از اتمام اقساط خریدار با وکالتی که از فروشنده دارد می تواند بصورت قانونی مراحل فک رهن را انجام دهد .
دریافت بدهی از عین مرهونه
چنانچه مدیون دین خود را پرداخت نکند یا معسر شود، مرتهن می تواند ملک مرهونه را بفروشد و طلب خود را از آن بردارد. بنابراین مرتهن باید با مراجعه به محاکم قضائی تا اجبار به ادای دین صورت بگیرد. در فرضی که برای عقد رهن تنظیم سند رسمی شده باشد، می توان از طریق اجرای اسناد رسمی اقدام کرد. حال اگر تمامی طلب مرتهن با فروش عین مرهونه وصول نشد، مرتهن میتواند به سایر اموال راهن مراجعه کند تا الباقی طلبش را وصول بکند .
نکته قابل توجه این می باشد که راهن نمی تواند با پرداخت نیمی از دین، نسبت به نصف عین مرهونه تقاضای فک رهن بکند بلکه هر زمان تمام دین خود را بپزدارد وثیقه آزاد می شود مگر طبق گفته قانونگذار در ماده ۷۸۳ قانون مدنی، بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد که در اصطلاح حقوقی می گویند عقد رهن تجزیه ناپذیر است.
تاثیر تلف عین مرهونه
عقد رهن از عقود تبعی وتوثیقی است به این معنا که جهت توثیق و تضمین طلبِ طلبکار ، مالی از اموال بدهکار به عنوان رهینه ، متَعَلق حق مرتهن قرار می گیرد و طلبکار را در استیفای حق خویش از آن مال بر سایر طلبکاران مقدم می سازد . نظر به اینکه ممکن است مال مرهون تا قبل از سررسید تلف و یا اتلاف گردد این سوال مطرح می شود که تلف یا اتلاف مال مرهون چه تاثیری بر حق مرتهن دارد . در این نوشتار برای یافتن پاسخ این پرسش اصلی، قانو ن مدنی و قانون ثبت و آیین نامۀ اجرای اسناد رسمی و سایر مقررات مرتبط مورد بررسی قرار گرفته و النهایه این نتایج حاصل گردیده است که با توجه به تبعی بودن عقد رهن ، تلف مال مرهون اعم از تلف واقعی و حکمی ، جز در یک مورد استثنایی در مادۀ 107 قانون دریایی ایران ،مُسقطِ اصلِ طلب مرتهن نیست و فقط حق الرهانه مرتهن از بین می رود و طلبکار می تواند بر مبنای اسناد ذمه از محل سایر اموال بدهکار ، طلب خود را استیفا نماید . در فرض اتلاف با توجه به مادۀ 791 ق.م ، بدل مال مرهون ِ تلف شده جایگزین مال مرهون تلف شده می گردد و بدون آن که نیاز به انشاء مجدد برای عقد رهن باشد ، بدلی که متلف تادیه می نامید خودبخود و به حکم قانون ،رهن خواهد بود.
مشاوره با یک وکیل ملکی متخصص
با تمامی توضیحات ارائه شده چنانچه نیاز به مشاوره حقوقی ملکی داشتید می توانید با شماره های مندرج در وب سایت تماس بگیرید. دفتر وکالت حمیرا پارسا وکیل ملکی اماده ارائه مشاوره حقوقی بصورت حضوری و یا تلفنی می باشد. وکیل متخصص ملکی بهترین انتخاب برای مشکلات حقوقی ملکی می باشد.